Lei dos 12 bairros x Uso e Ocupação: Recife garante ampliar regras urbanísticas para construção; entenda o que está em jogo

Após amplo debate com a sociedade civil e aprovação unânime pelo Conselho da Cidade do Recife, colegiado que reúne uma série de entidades públicas, privadas e de representações sociais, a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), chegou à Câmara de Vereadores da cidade sendo alvo de novos questionamentos. O principal deles é sobre a Lei dos 12 bairros, que passou a ter seus aspectos integrados para o ordenamento dos bairros já beneficiados e as demais regiões da cidade, porém com adoção de novos parâmetros urbanísticos específicos.

Unindo oposição e parte de vereadores da base aliada do prefeito João Campos, o projeto de autoria do Poder Executivo recebeu ao todo 112 emendas na Câmara, onde ainda tramita em comissão especial para ser votado em plenário e seguir para uma possível sanção. Em audiência pública realizada nesta quarta-feira (10), o Projeto de Lei 16/2025 teve como ponto central de sua discussão a possibilidade de “extinção da Lei dos 12 bairros”, o que foi negado pela Prefeitura do Recife.

“Estamos mais que duplicando a área de patrimônio histórico na área dos 12 bairros, ampliando a área preservada como patrimônio histórico de 9% para 20%. Quem nos acusa de estar entregando a cidade para a especulação imobiliária, não sei qual é o fundamento”, esclareceu o secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento do Recife, Felipe Matos.

ÁREA DA LEI DOS 12 BAIRROS

A Lei dos 12 bairros foi responsável pela criação da Área de Reestruturação Urbana - ARU - composta pelos bairros do Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira (área nobre da Zona Norte Recife), tendo como principais contribuições o controle da altura das edificações construídas nessas áreas (gabarito); controle do remembramento de lotes, reduzindo o total de áreas construídas e garantindo percentuais maiores da Taxa de Solo Natural (onde se mantém as características do solo, sem concretização ou outros modelos de vedação que dificultem a drenagem e, por conseguinte, favoreçam os alagamentos, por exemplo).

A grande crítica ao projeto da Prefeitura do Recife diz respeito à adoção de novos parâmetros que possam vir a desconfigurar o controle exercido pela Lei dos 12 bairros nas regiões citadas acima. Os maiores exemplos são a inclusão de novos parâmetros sobre o coeficiente das áreas privativas e das áreas comuns de novas construções, ou seja, o limite permitido de construção para essas áreas e a permissão da redução da Taxa de Solo Natural, em contraponto à aglutinação de novas ações acessórias.

“No caso da ampliação da área comum estamos adotando um regramento já colocado pelo Plano Diretor, com coeficiente de construção das áreas privativas e comuns. No modelo anterior, nos 12 bairros, calculava-se um coeficiente de área total, e os demais 82 bairros da cidade não tinham uma delimitação sobre a área comum, apenas para as áreas privativas. Agora, trazemos uma regra única para a cidade, reafirmando o que o Plano Diretor mais recente já coloca. Apesar disso, com o pleito trazido, estamos avaliando algum número que possa garantir para essa área (12 bairros) sua devida diferenciação, mas sem criar um regramento completamente diferente daquele proposto para a cidade pelo Plano Diretor”, admite Felipe Matos. Sobre o gabarito (altura dos prédios) não há previsão de liberação para construção de espigões que desconfigurem a região. 

INTEGRAÇÃO À LPUOS

A nova lei unifica essas taxas e permite, como no caso de habitações de interesse social, que a área comum seja substituída por mais moradias. Um empreendimento do Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, pode passar a converter o que seria destinado à área comum para ampliar o número de apartamentos de um determinado condomínio residencial. Isso, na visão da PCR, estimula construções que atendam o público de menor renda em áreas mais estratégicas da cidade, reduzindo a necessidade de terrenos ainda mais horizontais e gerando empreendimentos economicamente mais viáveis.

Sobre outro ponto questionado, que é a adoção da Taxa de Contribuição Ambiental (TCA), o secretário explicou que a visão da gestão é que a capacidade de retenção de águas pluviais das novas construções pode ser ampliada com outros parâmetros que não sejam necessariamente a manutenção da Taxa de Solo Natural. Sobre esse aspecto, a PCR também já admite avaliar alterações no projeto. “A gente já está em conversa para trazer à Câmara uma proposta que retome, nessas áreas próximas ao Capibaribe, a taxa”, disse Matos.

Em entrevista a este Jornal do Commercio, o presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Pernambuco (CAU-PE), Roberto Salomão, destacou que, ao incorporar a Lei dos 12 bairros à LPUOS, pode existir perdas nas áreas preservadas pela legislação, mas isso não quer dizer que leve a uma descaracterização que comprometa a paisagem e atributos históricos preservados. “Uma coisa é quando dou um tratamento específico a uma área. Quando trato de forma especial, vou definir atributos específicos. Quando eu acabo o tratamento especial e vou expandir para a cidade como um todo e os parâmetros mudam, porque vai abranger toda a complexidade da cidade. Ao fazer isso, vou alterar esse parâmetros e a área dos 12 bairros pode perder sim resguardo de atributos por hoje contar com um tratamento especial”, diz ele.

Salomão lembra que há muita polêmica em torno do projeto porque “os instrumentos urbanísticos no fundo materializam um processo de ‘concertação’, com o alinhamento possível entre os diversos interesses que existem sobre o espaço urbano”. Ele reforça que desde que foi criada, por uma questão de causa e efeito, a Lei dos 12 bairros fez com a cidade começasse a se desenvolver e ganhar outros territórios, como Campo Grande e Rosarinho, que passaram a ter um número maior de empreendimentos imobiliários sem que houvesse um instrumento de controle também.

“Aqueles bairros que estavam na franja começaram a eclodir do ponto de vista de empreendimentos. Criou-se uma espécie de área extremamente dinâmica porque eram liberados os parâmetros gerais, mas para dentro dessa existia limitações do ponto de vista desses atributos. A própria lei provocou uma inversão de localização desses empreendimentos”.

O presidente do CAU-PE reforçou pontos de atenção já apontados sobre a LPUOS, como a questão da complexidade da setorização proposta, que pode enfrentar dificuldades operacionais e de comunicação com a sociedade; risco de flexibilização excessiva nas áreas preservadas (apesar da boa intenção de promover transformações sustentáveis nas zonas de preservação histórica, a margem de interpretação da lei pode fragilizar essas áreas no futuro se não houver um controle rígido) e mecanismos de avaliação e monitoramento mais claros e contínuos da efetividade das normas ao longo do tempo (para verificar o funcionamento da aplicação da lei e realizar correções, algo que não está explicitamente definido no texto legal).

LPUOS X LEI DOS 12 BAIRROS

Taxa de Solo Natural e Taxa de Contribuição Ambiental

Percentual mínimo de um terreno mantido com seu solo natural e recoberto por vegetação natural ou jardim de chuva passa a levar em conta também um conjunto de soluções ambientais complementares à Taxa de Solo Natural, permitindo sua redução para as novas construções (como ativação de fachadas verdes, plantios de árvores e piso permeável)

Zoneamento

Incorporação dos setores elencados na Lei dos 12 bairros ao Zoneamento previsto no Plano Diretor para a cidade, com a inclusão de subdivisões

Gabarito (altura das edificações)

Não há previsão de liberação de espigões na área - sem liberação de novos pavimentos nas construções, segundo a PCR, houve apenas um reajuste para acomodar novas normas de desempenho, permitindo ampliação dos pavimentos dentro dos limites já estabelecidos

Zonas de Preservação histórica nos 12 bairros

Sai de 9,6% para 21,34% - o equivalente a da área dos 12 bairros. Poço da Panela amplia área de preservação, abrangendo mais do entorno da Praça de Casa Forte (incluindo parte da Estrada das Ubaias)

Fonte: PCR