Decisão do STJ: corretor que apresentou imóvel tem direito à comissão integral

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que uma corretora de imóveis tem direito à comissão integral sobre a totalidade da área negociada, mesmo não tendo participado da fase final do negócio. Especialista orienta como as imobiliárias e profissionais autônomos podem se resguardar contratualmente.

A decisão foi proferida no Recurso Especial 2.165.921, julgado pela Terceira Turma do STJ. O caso envolveu uma corretora que apresentou um terreno a uma compradora. Posteriormente, a negociação foi concluída com a aquisição de uma área maior, sem a participação da corretora inicial. O Tribunal reconheceu que a aproximação inicial realizada pela corretora foi essencial para a concretização do negócio, caracterizando uma "aproximação útil" conforme os artigos 722, 725 e 728 do Código Civil.

O advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados, enfatiza que “o Tribunal apenas reforçou que a natureza do contrato de corretagem é um pacto de resultado. No processo em questão, a corretora comprovou que foi ela quem colocou as partes frente a frente e que essa 'aproximação útil' aciona de imediato o direito à comissão e que a assinatura do contrato pode até ocorrer sem ela."

SUBSTITUIÇÃO DE CORRETOR

A sentença também abordou a possibilidade de substituição do corretor antes da conclusão do negócio. O advogado explica que “se o corretor inicial conseguiu alinhamento mínimo sobre objeto e preço e foi dispensado sem culpa, o STJ entende que a remuneração permanece intocada — o REsp 1.072.397/RS foi invocado exatamente para dizer que presença física na escritura não é requisito de pagamento do comissionamento."

Essa decisão do STJ pode abrir precedentes para litígios envolvendo corretores que atuaram apenas na fase inicial das negociações. "Vejo esse acórdão como um recado claro ao mercado: tentar pular o corretor que prospectou o negócio pode sair caro. A Terceira Turma não só estendeu a base de cálculo para toda a área comprada como decidiu por ratear a comissão com o segundo intermediário. Com a prova eletrônica de e-mails e visitas, corretores da fase de prospecção ganharam munição para ações de cobrança”, diz Sousa.

Para que imobiliárias e profissionais autônomos se resguardem contratualmente, o especialista dá a seguinte orientação: "Minha recomendação é simples e direta: cláusula de exclusividade, ou, no mínimo, ficha de visita datada, com prazo de proteção pós-apresentação de 180 dias, previsão expressa de rateio se outro profissional entrar e, sobretudo, registro digital de cada passo em um CRM. Nos tempos atuais, o melhor seguro do corretor é o rastro eletrônico que comprova a aproximação; do lado de vendedores e compradores, essas mesmas cláusulas evitam disputas de última hora”, ressalta.