Construir com segurança: desafios legais do mercado imobiliário sustentável

O desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e turísticos no Brasil exige atenção redobrada ao cenário jurídico, que passa por constantes atualizações, especialmente nas áreas ambiental e urbanística. A aprovação e o licenciamento de projetos não garantem, por si só, sua plena execução caso novas normas mais restritivas entrem em vigor.

Quando a obra ainda não foi iniciada e a licença de instalação expira, a sua renovação não é automática. Não há direito adquirido de construir nas mesmas condições anteriores. Caso novas restrições entrem em vigor, será preciso atendê-las. Se as obras forem executadas em desconformidade com a legislação superveniente, elas correm o risco de serem demolidas. O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 613, estabelece que a teoria do fato consumado não se aplica a questões ambientais, impedindo a regularização de obras que contrariem legislações posteriores, mesmo que tenham sido licenciadas anteriormente.

Nos casos de empreendimentos que estejam localizados em Unidades de Conservação (UCs) ou nas suas zonas de amortecimento, prevalecem as regras estabelecidas pelo Plano de Manejo da unidade, conforme determina a Lei nº 9.985/2000. Mesmo em propriedades privadas, essas diretrizes são obrigatórias, visando garantir a proteção dos ecossistemas.

Outro ponto crítico é a existência de Planos Diretores desatualizados. Ainda que normas mais permissivas venham a modificá-los pontualmente, isso poderá não beneficiar novos empreendimentos. Em diversos estados, o Ministério Público tem recomendado a suspensão de licenças urbanísticas e ambientais até que os Planos Diretores sejam revistos com estudos técnicos e consultas públicas, a fim de manter a coerência entre o planejamento urbano e as autorizações concedidas.

Grandes projetos com masterplan e estudos ambientais aprovados (como EIA/RIMA) também não estão isentos. Mudanças nas regras urbanísticas posteriores não autorizam, de forma automática, alterações nos parâmetros previamente licenciados. Para qualquer modificação no projeto original, é necessário refazer os estudos, ouvir a população em audiência pública e obter novo licenciamento ambiental — sempre respeitando o princípio da não retrocesso ambiental.

Portanto, mais do que atender a requisitos técnicos, o licenciamento ambiental e urbanístico exige estratégia, planejamento e atuação jurídica preventiva. Só assim será possível assegurar a viabilidade e a conformidade legal dos empreendimentos, com segurança para investidores e respeito ao meio ambiente.

Ivon Pires, advogado e sócio do escritório Pires Advogados