Planejamento Sucessório: holdings imobiliárias e a não incidência do ITBI nas incorporações imobiliárias

A Constituição federal, no parágrafo 2, do Art. 156, determina, de forma objetiva, a imunidade do ITBI sobre os imóveis incorporados em empresa patrimonial, para constituição ou aumento do seu capital social, ressalvando incidir referido tributo, apenas, nos casos de fusão, cisão extinção ou incorporação societária acaso a atividade preponderante da empresa seja a compra, venda e locação de bens imóveis, de maneira que, em definitivo, não deve se aplicar a cobrança do imposto nas integralizações realizadas nos holdings imobiliárias quando o valor dos bens corresponder ao valor do capital social da empresa.

Nesse sentido, o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 796, decidiu exatamente dessa maneira, ou seja: declarou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o capital social. Assim, por exemplo, se um imóvel vale R$ 1.000,00 e é incorporado por esse mesmo valor no capital social da empresa, não há que se falar na incidência do ITBI.

O fato é que algumas prefeituras vêm avaliando, a seu livre critério e sem a ocorrência de um processo administrativo que assegure a ampla defesa ao contribuinte, os imóveis dos contribuintes, imputando-lhes valores a maior que o da sua aquisição originária, o que entendemos ser absolutamente inconstitucional, em especial por afrontar a disposição contida no Art. 156 da Constituição Federal.

Dessa forma, ao se estudar um planejamento sucessório aplicável às questões imobiliárias, deve se atentar para as questões constitucionais e legais aplicáveis à não incidência do ITBI nas incorporações realizadas, muito especialmente observando os precisos termos do Tema 796 do STF, que trouxe luz à questão que tanto se debatia sobre o tema.

Ramiro Becker. Advogado.