Leilão de PPP no Centro do Recife sairá em abril com aporte total de R$ 600 milhões em 25 anos

Em um passo decisivo para a reabilitação de seu núcleo urbano, a Prefeitura do Recife publicou, no Diário Oficial do sábado (31), o edital de licitação da Parceria Público-Privada (PPP) Morar no Centro. O projeto prevê um investimento de R$ 213 milhões ao longo de 25 anos, por parte do ente privado, com o objetivo de implantar mais de mil unidades habitacionais nos bairros de São José, Santo Antônio, Boa Vista e Cabanga. Ao poder público cabe o aporte de quase R$ 400 milhões, na tentativa de reabilitar o Centro do Recife. Em abril, em leilão, será conhecida a empresa ou consórcio que pode assumir a PPP voltada à locação social. 

O projeto, que funciona como um experimento para o restante do País - já que se trata de um modelo inédito de PPP -, utilizará tanto a construção de novas edificações quanto o retrofit — técnica de modernização de prédios antigos preservando suas características arquitetônicas — para atrair novos moradores e devolver o vigor econômico à região central. Além das moradias, o projeto exige do concessionário a construção de equipamentos sociais, como uma creche e a sede da Orquestra Criança Cidadã. Os empreendimentos também terão uso misto, permitindo a exploração de fachada ativa com locação para lojas, visando ao dinamismo e conservação da área.

Coordenada pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SDUL), a PPP é composta por seis empreendimentos estratégicos. Quatro edifícios serão destinados a cidadãos que já trabalham no Centro, priorizando a faixa 2 do programa Minha Casa Minha Vida. Dois empreendimentos são voltados a habitações de interesse social.

"É a primeira vez que implantamos uma PPP de locação social. Vamos priorizar quem sofre com o ônus excessivo do aluguel, oferecendo moradia em áreas com infraestrutura consolidada e transporte público", destaca o secretário de Habitação, Felipe Cury.

Os critérios para participação estabelecem uma renda familiar de até R$ 4.942,00 (equivalente a 3,5 salários-mínimos, data base 2024) e exige ser morador do Recife há pelo menos dois anos. A lista de beneficiários será consolidada pela prefeitura.

COMO FUNCIONA A LOCAÇÃO SOCIAL

Há priorização, incluindo famílias lideradas por mulheres, famílias monoparentais, chefes de família idosos, pessoas que moram em áreas de risco e mulheres ou pessoas LGBTQIANP+ em situação de violência.
A lógica por trás do cálculo do aluguel visa garantir que quem ganha menos, compromete menos. O valor total a ser pago pelos beneficiários (aluguel mais condomínio) foi definido para comprometer no máximo de 15% a 25% da renda familiar. Por exemplo, em uma das faixas de renda, o comprometimento é de 15% (R$ 210,00 para 1 salário-mínimo).

Para definir o valor total a ser pago pelos beneficiários (que inclui aluguel e condomínio), o projeto foi calculado para que o comprometimento da renda familiar ficasse entre 15% a 25%. Uma família cuja renda familiar seja próxima a um salário-mínimo, o comprometimento gira em torno dos R$ 200.

À medida que a renda familiar aumenta, o percentual de comprometimento sobe gradativamente. Por exemplo, nas faixas de renda intermediárias (como R$ 2.075 e R$ 3.100), o percentual de comprometimento é de 20%, resultando em contribuições de R$ 415 e R$ 620, respectivamente, conforme estimativa apresentada em agosto deste ano.

Para as famílias com a renda máxima permitida no programa (próxima a 3,5 salários mínimos, o valor do aluguel pode chegar ao patamar de R$ 1,2 mil.

CONCESSÃO E INVESTIMENTOS

O "Morar no Centro" opera sob o regime de Concessão Patrocinada com um prazo de 25 anos. O concessionário privado terá responsabilidades triplas: Construção, Gestão (incluindo a gestão de 44% das unidades que serão adquiridas via MCMV) e Operação. A operação envolve serviços condominiais, manutenção das unidades (em caso de troca de inquilinos), conservação das áreas comuns e trabalho social. O concessionário será responsável por atividades de trabalho social, incluindo a capacitação dos beneficiários e o fomento à melhoria de vida das famílias.

A remuneração do concessionário será composta por múltiplas fontes: cobrança de aluguel dos locatários, receitas da fachada ativa, alienação das unidades e a contraprestação pública pecuniária. O Poder Público complementa as receitas com esta contraprestação, que é paga a partir do início da operação dos empreendimentos.

Para sustentar economicamente a operação e o aluguel social de baixo custo, o modelo de remuneração da concessionária inclui a Receita de Locação Social (13% da Receita Total) e uma Contraprestação Pública Pecuniária (68% da Receita Total), paga pelo Poder Público. A Prefeitura do Recife não paga o "aluguel" diretamente aos moradores, mas sim complementa a receita da concessionária privada por meio da Contraprestação Pública Pecuniária para viabilizar o aluguel social de baixo custo.

A contraprestação mensal máxima é de R$ 2.202.657,31. O projeto possui um valor estimado de contrato de R$ 596.673.102,71 (68% pagos pela PCR - cerca de R$ 400 milhões ao longo dos 25 anos).

Entre os empreendimentos previsto estão:

SIQUEIRA CAMPOS
Bairro: Santo Antônio (ZEPH)
Intervenção: Retrofit
Unidades Habitacionais (UHSs) previstas: 104

2. PÁTIO 304
Bairro: Santo Antônio (ZEPH),
Intervenção: Retrofit
UHSs previstas: 89
Empreendimento inclui o encargo de construção de uma creche no térreo.

3. DANTAS BARRETO
Bairro: São José,
Intervenção: Retrofit e nova construção,
UHSs previstas: 76

4. RIACHUELO-SAUDADE
Bairro: Boa Vista,
Intervenção: Nova construção,
UHSs previstas: 88 (todas studios)

5. CABANGA NORTE
Bairro: Cabanga
Intervenção: Nova construção
UHSs previstas: 384

6. CABANGA SUL
Bairro: Cabanga
Intervenção: Nova construção
UHSs previstas: 387