Cadastro Imobiliário Nacional: entenda o que muda no mapa imobiliário a partir de 2026

O Brasil iniciará em 2026 a fase de testes do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma iniciativa da Receita Federal que visa unificar todas as informações de imóveis do país em uma base única. Conhecido como o “CPF dos imóveis”, o sistema promete mais transparência e segurança jurídica, mas especialistas alertam para um potencial aumento da carga tributária com a atualização dos valores venais.

O CIB, um identificador único georreferenciado, funcionará dentro do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Ele integrará dados de cartórios, prefeituras, órgãos federais e ambientais, acompanhando todo o ciclo de vida de cada imóvel, seja urbano ou rural. A medida, regulamentada pela Instrução Normativa nº 2.275/2025 e pela Lei Complementar nº 214/2025, é fundamental para a operacionalização da Reforma Tributária e a cobrança futura do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que entrarão em vigor em 2027.

Risco de impostos mais altos

A principal consequência para o contribuinte será o impacto nos impostos municipais. Atualmente, muitos municípios operam com tabelas de valor venal defasadas. A advogada tributarista Anna Dolores Sá Malta explica que, com o CIB, o cruzamento de dados permitirá às prefeituras atualizar os valores venais com base em informações mais precisas e metodologia uniforme.

“Embora não haja previsão de aumento de alíquotas, a transparência e o georreferenciamento podem elevar a arrecadação, já que valores subavaliados hoje passarão a refletir a realidade do mercado”, explica Sá Malta.

Imóveis em áreas valorizadas terão seus valores fiscais majorados com base em dados de mercado, inspeções digitais e imagens de satélite, resultando em IPTU e ITBI mais caros. A integração nacional também dificultará a subdeclaração de valores e tornará a fiscalização mais eficaz contra imóveis não declarados e omissões de ganho de capital.

Desafios operacionais e LGPD

A fase de testes ocorrerá ao longo de 2026, exigindo que cartórios e prefeituras se adequem à nova estrutura tecnológica. A implantação do CIB impõe grandes desafios operacionais para os municípios, especialmente os pequenos, que podem não ter estrutura técnica ou financeira para a digitalização e treinamento de pessoal.

Outro ponto sensível é a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD). Por se tratar de um dos maiores bancos de dados do país, contendo informações patrimoniais, pessoais e geográficas, é crucial garantir segurança cibernética e delimitar o uso das informações apenas para fiscalização tributária, planejamento urbano e estudos ambientais, exigindo transparência sobre quem acessa os dados.

O CIB está diretamente ligado ao IVA Dual. A reforma tributária prevê redutores de alíquota (70% para locações e 50% para operações imobiliárias) na transição. Pessoas físicas com até três imóveis locados e renda anual inferior a R$ 240 mil continuarão isentas, e aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais não sofrerão tributação.

Apesar dos benefícios evidentes em combater a sonegação e corrigir distorções, Sá Malta adverte que a justiça fiscal só se concretiza se o aumento da arrecadação for revertido em melhoria dos serviços públicos, como saúde, educação e infraestrutura.