Substituição de prédios na Avenida Boa Viagem e Novo Cais: os grandes projetos para o Recife do futuro

O mercado imobiliário do Nordeste e, especificamente, de Pernambuco, foi o tema central do Videocast Metro Quadrado, da quinta-feira (13), que recebeu Gustavo Dubeux, fundador e presidente do Conselho de Administração da Moura Dubeux Engenharia, e Amadeu Mendonça, advogado patrimonial e de negócios imobiliários. Durante a conversa, Dubeux detalhou a história da incorporadora, os desafios do megaprojeto Novo Cais e a estratégia de atuação em múltiplos segmentos de mercado, com a aposta na revitalização do skyline da avenida Boa Viagem para o futuro desenvolvimento imobiliário do Recife.

A Moura Dubeux, um empresa com raízes em Pernambuco, consolidou-se como uma das maiores incorporadoras do País, entregando produtos de qualidade diferenciada. Sua origem, na década de 80, partiu da necessidade de um grupo de amigos e familiares — incluindo Gustavo e seus irmãos, Luís e Marcos — de construir bons apartamentos para si. O modelo inicial de negócio, que perdura até hoje para produtos de luxo, foi o condomínio fechado por administração, que permitia ao cliente um preço de custo mais as taxas da construtora, minimizando a exposição de caixa do incorporador.

A empresa cresceu, acumulou resultados positivos ao longo dos anos, abriu capital em 2020, e continua se reinventando, com megaprojetos que desnudam para onde caminha a capital pernambucana no que diz respeito ao desenvolvimento imobiliário. O Recife voltou a ser a principal praça de lançamento da Moura Dubeux neste ano de 2025, tendo como carro-chefe a revitalização do Cais José Estelita e, para um futuro próximo, melhoria das condições urbanísticas para que haja uma transformação das edificação na Avenida Boa Viagem, não no que diz respeito à revitalização da orla, mas da construção de novos edifícios ou mesmo retrofitagem dos prédios que compõem um dos endereços mais desejados da cidade.

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O Novo Cais: um equipamento urbano para o Recife

O projeto do Novo Cais, no Cais José Estelita, é um dos destaques atuais da Moura Dubeux. A concepção desse projeto vem de anos, tendo o terreno sido arrematado em leilão em 2008 e enfrentando dificuldades como invasões e o movimento Ocupa Estelita.

O projeto Novo Cais engloba diversos lançamentos e é considerado um empreendimento plural e um equipamento para a cidade:

• Lançamentos Concretizados: Mirante Norte e Mirante Sul (lançados em 2019, junto ao Parque do Cais); Lucena Plaza (dois edifícios com apartamentos de 450m² e 302m² com dois por andar); e o Parque Avenida (com unidades de 118m² a 350m²).

• Novos Produtos e Democratização: O projeto inclui o BeachClass (com apartamento estúdios) no lote 5, e o corporativo Moura Dubeux Corporate.
• Infraestrutura Pública: Gustavo enfatiza que 65% do terreno é destinado a área pública, com vias, ciclovias, o Parque da Linha D'Água e o Parque da História Ferroviária, transformando a área em um destino de lazer acessível a toda a população.
• Futuro Próximo: Ainda estão previstos mais dois lançamentos: um prédio residencial de alto padrão (apartamentos de 350m² por andar) e um hotel cinco estrelas.

O projeto Novo Cais é visto pela incorporadora como um projeto âncora que se liga ao Centro e impulsiona a revitalização urbana do Recife, que é vista como crucial para atrair mais turistas.

Nova LPUOS e transformação da Avenida Boa Viagem

A Moura Dubeux tem atuado pioneiramente em projetos de retrofit, como no empreendimento do Moinho, que, apesar de ter gerado prejuízo, foi considerado um "ganho de exemplo" para a cidade. Contudo, o retrofit é desafiador, pois o orçamento inicial frequentemente se depara com uma realidade muito pior na execução, sendo comparado a uma "caixa de Pandora", o que torna a demolição e reconstrução, muitas vezes, mais barata.

Gustavo parabenizou a recente Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), que permite a transferência de coeficiente construtivo para quem investe na revitalização de casarões antigos no Centro. No entanto, ele sugeriu que, para realmente impulsionar investimentos, é necessário aumentar a área receptora desse coeficiente, incluindo a Avenida Boa Viagem.

Para Dubeux, o incentivo do IPTU e do ITBI é "muito pouco relevante" para grandes investimentos, sendo a transferência de coeficiente o verdadeiro motor de revitalização. Ele também sugeriu a implementação da outorga onerosa, permitindo que incorporadoras paguem à prefeitura para aumentar o coeficiente, fechando a conta de projetos que necessitam de demolição e mais intervenções, para revitalizar a orla de Boa Viagem.

"Ter um incentivo de IPTU ou ITBI é bom, mas é muito pouco relevante para o investimento grande. Então, o que realmente vai fazer com que haja esses investimentos aqui em retrofit no Centro da cidade é o incentivo de você poder trazer esse aumento de coeficiente para o bairro de Boa Viagem, que precisa também ser revitalizado. Agora, precisa ser ampliada essa área receptora, incluindo a Avenida Boa Viagem mesmo", enfatiza ele.

"A avenida (Boa Viagem) está ficando com os prédios antigos, já precisando serem retrofitados. E nesse caso aí não é retrofit, é derrubar os prédios mais velhos e transformar em prédios novos. Então isso é possível um aumento coeficiente. A avenida Boa Viagem ainda não foi contemplada como sendo receptora do investimento do Centro da cidade. Acredito que isso foi um teste, foi um avanço muito grande que a prefeitura fez. Eu quero aqui parabenizar, mas eu acho que nós podemos avançar ainda mais, na hora que você aumentar essa área receptora". 

A área receptora citada diz respeito a nova norma prevista na LPUOS que, a cada metro quadrado reformado nos bairros da Boa Vista, Santo Antônio, São José e bairro do Recife, com destinação a uso habitacional, o construtor recebe um metro quadrado para obras em Boa Viagem. No caso de habitação social nos bairros citados do Centro do Recife, o crédito passa de 1 metro quadrado para 2 metros quadrados - o que permite expandir a área construída de empreendimentos na Zona Sul (comercialmente viável) a partir de investimentos no Centro, que demanda muitas intervenções para sua revitalização. A grande questão ainda apontada por construtores é a área restrita definida para esse bônus construtivo. Por isso a expectativa de expansão dessa regiões num futuro próximo, inclusive com inclusão da Avenida Boa Viagem. 

Para Gustavo Dubeux, a demanda por moradias na cidade ainda é crescente e, por isso, o bônus construtivo deve também chegar a outras regiões da capital pernambucana que precisam ser adensadas. 

"Eu estou dizendo 'aumentar' porque levou-se para Boa Viagem (a área receptora) então falta esse incentivo para você fazer a avenida Boa Viagem ficar mais nova. Já tá tendo aquela orla que tá ficando muito bonita, mas precisa ainda os prédios começarem a ser serem substituídos por novas edificações modernas para atender essa demanda. Agora, a cidade também precisa (do bônus) em outros bairros, para ter essa condição de receber e aumentar o coeficiente. A gente vê exemplos como Fortaleza, que você pode chegar, na maioria da cidade, até coeficiente 10. Então, aqui, já foi um avanço a gente chegar ao patamar atual, porém a gente precisa aumentar essa área, como eu falei, na avenida Boa Viagem e também em toda a cidade, principalmente porque Recife é uma cidade que o tamanho dela é muito pequeno", destaca Dubeux. 

Estratégia multissegmento e parceria com a Direcional

Ampliando a lupa para o mercado do Nordeste, em termos de estratégia de mercado, a Moura Dubeux atua em duas grandes avenidas na região: o mercado de luxo (o topo da pirâmide, pouco alimentado e com exigência elevada) e a demanda da Minha Casa Minha Vida (MCMV). A classe média (SBPE/Faixa 4) está "bastante sacrificada" pelos juros altos (cerca de 15% ao ano). Dubeux destacou que cada ponto percentual de aumento na taxa de juros retira 160 mil famílias da capacidade de financiamento.

A estratégia de crescimento da empresa para 2025 e 2026 está alinhada com suas três marcas (da holding MDNE):
1. Moura Dubeux: Produtos de luxo (sistema condominhado).
2. Mood: Classe média (Faixa 4 e um pouco acima, com 50% dos produtos atendendo o limite da Faixa 4).
3. Única: Faixa 3 e Faixa 2 do MCMV.

A Moura Dubeux firmou uma joint venture (parceria meio a meio em SPEs) com a Direcional para o segmento MCMV (Única), aproveitando a grande experiência da Direcional nesse nicho no Nordeste.

Recife já será a principal praça de lançamento da Moura Dubeux em 2025, superando Fortaleza e Salvador, reflexo dos projetos destravados na região do Novo Cais e com a nova LPUOS. O planejamento para 2025/2026 prevê que 40% dos negócios serão da linha Moura Dubeux (luxo) e 60% serão das marcas Mood e Única (médio/econômico).

Em relação aos mercados menores (João Pessoa, Natal, Maceió e Aracaju), Maceió tem o mercado mais relevante entre eles. Nesses locais, os lançamentos serão mantidos "dentro do que o mercado comporta", buscando o equilíbrio entre a demanda e um preço que garanta retorno ao acionista.

Bolsa e perspectivas do setor

Ao analisar o cenário da bolsa de valores, Gustavo Dubeux afirmou que o setor de real estate está "barato". Segundo ele, a Moura Dubeux, assim como outras empresas de bom desempenho, está mais barata em termos de lucro versus múltiplo do que quando abriu o capital, configurando uma boa oportunidade de investimento.

As perspectivas gerais para o mercado imobiliário são otimistas. Dubeux ressaltou que o crédito imobiliário no Brasil representa apenas cerca de 10% do Produto Interno Bruto (PIB), enquanto em países desenvolvidos chega a 50%, indicando um enorme espaço para crescimento. Ele espera que, com a inflação controlada e a queda da taxa de juros, 2026 seja um ano "muito bom" para o setor, especialmente no Nordeste, que tem uma demanda forte.

Amadeu Mendonça complementou que o poder público tem investido mais no setor, seja no combate ao déficit habitacional ou em subsídios, e reforçou que a aquisição do imóvel próprio permanece o "principal sonho do brasileiro".