Plano Diretor de Fortaleza: de proibições até 'superprédios', entenda o novo mapa para construir na cidade

Fortaleza implementa novas regras de zoneamento e gabarito que buscam direcionar o crescimento urbano, concentrando o adensamento construtivo em áreas com infraestrutura e incentivando a produção de Habitação de Interesse Social (HIS). O Plano Diretor da cidade está em atrasada revisão, após ter completado 10 anos em 2019, e estabelece parâmetros para novas construções residenciais (uso unifamiliar e multifamiliar), definindo limites de altura e densidade que variam drasticamente conforme a macrozona em que o imóvel está inserido, mas considerando o espaço aberto no mercado para a construção dos chamados 'superprédios'. 

Gabarito e verticalização

A altura máxima da edificação é um dos principais parâmetros urbanísticos controlados, medida que se dá da calçada até o topo da laje do último pavimento utilizado, excluindo estruturas auxiliares, como caixas d’água.

O Plano prioriza a verticalização em zonas estratégicas, geralmente aquelas com melhor infraestrutura, cuja altura das novas edificações pode chegar a até 95 metros (parte da Aldeota, Meireles, Varjota e Mucuripe).

O novo plano classifica as chamas Zonas de Intensificação (ZIN) - correspondem às áreas com maior disponibilidade de infraestrutura e indicadores socioeconômicos positivos, onde o objetivo é promover o adensamento populacional e construtivo -. Na ZIN 1 e ZIN 2, a altura máxima permitida para novas construções é de 72 metros, o que inclui áreas como os bairros do Papicu, Cocó, Guararapes, Dionísio Torres, Joaquim Távora e Bairro de Fátima, além de parte do Meireles, Mucuripe e Praia de Iracema. 

Há uma exceção notável na ZCP 1 (Zona de Centralidade Polo 1) - Aldeota/Meireles, onde a altura máxima pode chegar a 95 metros, garantindo o espaço dos 'superprédios'.

Já nas Zonas de Centralidades de Eixos (ZCE), ao longo dos eixos estruturais de transporte coletivo, o plano estimula o adensamento. Na ZCE 1, o gabarito máximo é de 72 metros. Na ZCE 2, a altura máxima é de 48 metros.

Em áreas de ocupação consolidada, mas com infraestrutura parcial, o limite máximo de altura é de 48 metros - Zonas de Qualificação- (ZOQ).

RESTRIÇÕES NA ORLA

Em trechos específicos da Zona de Centralidade de Orla, as alturas são controladas para preservar a paisagem e a ventilação natural, especialmente onde há vocação turística.

Nas Restrições na Orla (ZCO) a altura varia de 12,00 metros (ZCO 1 - Pirambu e ZCO 2 - Leste/Oeste) até 72,00 metros (ZCO 3 - Meireles/Mucuripe) e 48,00 metros (ZCO 6 e ZCO 7 - Praia do Futuro/Vicente Pinzón).

CUIDADO EM ÁREAS PRESERVADAS

Em áreas ambientalmente sensíveis (ZPA) e em grande parte das zonas de preservação cultural (ZPC), as regras de construção são consideradas restritivas, chegando a proibir novas edificações (ZPA: 0,00m de altura máxima). Em algumas Subzonas de Preservação Integral do Patrimônio Cultural (ZPC), como o Centro (ZPC) o gabarito é de apenas 9,00 metros. A aplicação da Outorga Onerosa também foi ampliada, com mais áreas restritas.

A outorga onerosa do direito de construir é aplicável em zonas onde o Índice de Aproveitamento Máximo é superior ao Básico, permitindo o adensamento condicionado à contrapartida. O instrumento está explicitamente previsto para ser aplicado em diversas zonas, incluindo a Macrozona do Ambiente Construído (MAC):
• Zonas de Intensificação
• Zonas de Qualificação
• Zonas de Estruturação

Macrozona das Centralidades Urbanas (MCE)
• Zonas de Centralidade de Polo 
• Zonas de Centralidade de Eixos 
• Zonas de Centralidades de Orla - (Pirambu não está listada).
• Zonas de Preservação do Patrimônio Cultural (ZPC): É aplicada apenas nas subzonas de maior potencial de adensamento, geralmente as de Integração Patrimonial (SIP) e algumas de Preservação Parcial (SPP).

Macrozona do Ambiente Natural (MAN)
• Zona Ambiental de Uso Sustentável

Ao jornal Diário do Nordeste, um dos diretores do Sinduscon-CE, José Carlos Gama, apontou duas situações preocupantes no plano. A primeira, segundo ele, é a redução do índice básico de construção, cujo pagamento da outorga onerosa (quando se paga para construir mais do que o permitido) pode vir a se tornar um mecanismo somente de arrecadação, com objetivo de apenas ampliar receitas e se tornando mais restritivo às novas construções que ultrapassarem os limites pré-estabelecidos. O encarecimento do instrumento pode ainda inviabilizar novos negócios. O prazo para implementação das novas regras do Plano Diretor é outro ponto de alerta - 120 dias após publicação. 

TERRITÓRIO

O ordenamento territorial é feito através de macrozonas e zonas específicas, sendo o Índice de Aproveitamento (IA) o parâmetro central que define a densidade de construção permitida. O IA é classificado em três tipos:
• IA Mínimo: determina a área mínima de construção para evitar retenção especulativa e acionar instrumentos compulsórios.
• IA Básico: área de construção permitida sem a necessidade de contrapartida financeira.
• IA Máximo: o limite absoluto da área construível, alcançável pela soma do IA Básico com acréscimos obtidos por meio da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) ou Transferência do Direito de Construir (TDC).

As zonas com maior potencial de adensamento construtivo (IA Máximo) são as ZIN 1 e ZCE 1, ambas com limite de 4,00, e a ZCO 3 e ZCO 4 (Orla), também com IA Máximo de 4,00.

Construção de Habitação de Interesse Social (HIS)

A produção de imóveis residenciais de interesse social é um objetivo presente no Plano Diretor, buscando a inclusão urbana e o combate ao déficit habitacional. São mantidas as classificações de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) - porções do território destinadas prioritariamente à habitação da população de baixa renda -.

Há também a ZIS 3 (Vazios Urbanos). Nestas áreas, localizadas na Macrozona do Ambiente Construído, a destinação é especificamente para provisão de novos empreendimentos de HIS. O poder público induz a utilização de terrenos ociosos ou subutilizados através de instrumentos coercitivos, como o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC); IPTU progressivo com o tempo; multa fiscal aplicada em caso de descumprimento do PEUC e desapropriação com títulos (medida extrema após cinco anos de cobrança do IPTU progressivo, para destinar o imóvel, preferencialmente, a projetos de HIS ou equipamentos urbanos).

Além disso, o plano oferece incentivos urbanísticos (IUS) para a produção de HIS, incluindo o acréscimo ao IA Básico e a isenção da exigência de vagas de garagem, especialmente quando o empreendimento adota uso misto (residencial com comércio/serviços no térreo).

Controle e licenciamento de grandes projetos

Os empreendimentos residenciais ou mistos de grande porte estarão sujeitos a rigoroso controle para mitigar impactos urbanos. As Edificações residenciais ou mistas localizadas em terrenos superiores a 12.500 m² ou com mais de 300 unidades habitacionais ou área construída computável igual ou superior a 20.000 m² são classificadas como EGI - Empreendimentos Geradores de Impacto.

Os empreendimentos devem elaborar e ter aprovado um Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV), submetido ao Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU), para analisar e mitigar os efeitos sobre a vizinhança, o tráfego e a infraestrutura. O licenciamento e a emissão de "habite-se" ficam condicionados à comprovação do cumprimento das medidas mitigadoras e compensatórias acordadas em Termo de Compromisso.

A redação do Plano Diretor absorveu as discussões da sociedade realizadas entre 2023 e 2024, considerando propostas que se encontravam fragmentadas ou carentes de viabilidade. Além disso, incorporou as contribuições de diferentes atividades realizadas ao longo de 2025: dos 39 Fóruns Territoriais, realizados em abril; da Conferência da Cidade de Fortaleza (sobre a Política Nacional de Desenvolvimento Urbano), realizada em junho; e, sobretudo, das oito audiências públicas e quatro oficinas do PDPS, conduzidas de agosto a outubro, segundo a Prefeitura de Fortaleza. 

“Esta minuta é a materialização de um pacto coletivo em construção. Convidamos todas as pessoas delegadas a enriquecerem este documento com suas reflexões, rumo a uma Fortaleza mais resiliente, inclusiva e preparada para o futuro”, afirma Artur Bruno, presidente do Instituto de Pesquisa e Planejamento de Fortaleza (Ipplan), órgão da Prefeitura responsável pela coordenação técnica do Plano.

“Nesta minuta do Plano Diretor, instrumentos urbanísticos existentes foram ajustados e novos foram propostos com base em análises técnicas. Também se prevê a criação de novas tipologias de colegiados para uma governança mais compartilhada com a população", detalha.

Ainda segundo a gestão municipal, a regeneração e a densificação, em vez da expansão urbana; a adoção de um modelo policêntrico e a promoção de bairros de uso misto; a orientação de novos desenvolvimentos próximos a sistemas de transporte público, incentivando padrões de mobilidade sustentável; a garantia de moradia acessível e adequada para aumentar a resiliência dos grupos mais vulneráveis; a proteção e a garantia de áreas verdes, assegurando espaços para a natureza como defesa contra eventos climáticos extremos; e a restrição de novos empreendimentos em áreas de alto risco climático são respeitadas no novo plano. 

Neste fim de semana (24, 25 e 26 de outubro) a Conferência da Cidade do Plano Diretor Participativo e Sustentável de Fortaleza (PDPS) vota a minuta do projeto, que ainda será encaminhado para a Câmara Municipal, onde será votada pelos parlamentares para que, só em seguida, seja sancionada e passe a vigorar.