Brasil ganha novo modelo para financiar imóveis; veja o que muda nos juros e Poupança

O Governo Federal anunciou, nesta sexta-feira (10), em evento realizado em São Paulo, com a presença do Presidente Lula, a modernização do modelo de captação de recursos pelos bancos no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A medida visa viabilizar mais recursos para financiamento habitacional, com foco em expandir o acesso ao crédito para a classe média e injetar novo fôlego no setor de construção civil, vide o alto custo e a escassez de produtos para atender essa parcela da população.

A principal mudança é a criação de um modelo mais eficiente e competitivo, que busca superar a dependência exclusiva da caderneta de poupança, cuja perda de espaço no mercado financeiro vinha limitando as operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

NOVA LÓGICA PARA FINANCIAR E FIM DO COMPULSÓRIO

A alteração redefine o funcionamento do sistema. Até então, os bancos eram obrigados a aplicar 65% dos depósitos da poupança em crédito imobiliário, recolher 20% de depósito compulsório ao Banco Central e tinham livre aplicação sobre os 15% restantes.

Com o novo modelo, que terá transição gradual e plena vigência a partir de janeiro de 2027, o direcionamento obrigatório de 65% será extinto, assim como os depósitos compulsórios relacionados à poupança no Banco Central.

O total dos recursos depositados na poupança passará a ser uma referência para o volume de dinheiro que os bancos devem destinar ao crédito habitacional, englobando as modalidades do SFH e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

A nova regra maximiza a poupança como fonte de financiamento. Na prática, a captação de recursos no mercado (via LCIs e CRIs, por exemplo) será incentivada: para cada R$ 1 milhão captado no mercado e direcionado integralmente ao financiamento imobiliário, a instituição poderá usar a mesma quantia captada na poupança, de custo mais baixo, para aplicações livres por um período. A condição é que 80% dos financiamentos habitacionais sejam feitos pelas regras do SFH, que possuem juros limitados a 12% ao ano.

"O novo modelo de financiamento de crédito imobiliário viabiliza R$ 111 bilhões de recursos no primeiro ano, tornando disponíveis R$ 52,4 bilhões a mais, em relação ao modelo atual, para financiamento habitacional nesse período, dos quais R$ 36,9 bilhões de forma imediata", garantiu o Banco Centra, em nota. 

O secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Guilherme Mello, classificou a medida como "estrutural". "Estamos tornando o uso da poupança mais eficiente, o que vai permitir que cada real depositado gere mais crédito, mais habitação e mais empregos", afirmou.

O presidente da Caixa, Carlos Vieira, anunciou que o banco vai voltar a financiar até 80% do valor do imóvel por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Desde novembro de 2024, o valor máximo financiado pela instituição financeira era até 70% do valor do imóvel.

MELHORIA PARA A CLASSE MÉDIA

Uma das medidas de impacto imediato é a elevação do valor máximo do imóvel financiável no SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Essa expansão beneficia diretamente a classe média, que vinha encontrando dificuldade em acessar crédito com taxas mais vantajosas.

O ministro das Cidades, Jader Filho, destacou que o novo modelo atende a uma faixa da população que estava "sem acesso a crédito habitacional" fora do programa Minha Casa Minha Vida (que atende famílias até a faixa de renda 4, limitada a R$ 12 mil mensais). "Acima disso, as pessoas estavam sem alternativas. A não ser que ganhem muito bem para suportar juros de mercado", pontuou o ministro.

O novo modelo também aumenta a competição no setor, segundo o governo, ao incorporar os depósitos interfinanceiros imobiliários ao direcionamento. Isso permite que instituições que não captam poupança possam conceder crédito habitacional em condições equivalentes às dos grandes bancos.

A transição para o novo sistema será iniciada ainda neste ano. Até a plena vigência, em janeiro de 2027, o direcionamento obrigatório de 65% dos recursos da poupança se mantém. Contudo, o volume de depósitos compulsórios será reduzido de 20% para 15%, sendo os 5% restantes aplicados no novo regime, sinalizando o início da mudança.

"Depois do MCMV, lançar o novo sistema para a classe média demonstra compromisso inabalável com a moradia digna para o povo brasileiro”, afirmou o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), Renato Correia. 

VEJA PONTO A PONTO MUDANÇAS PARA O CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Aumento do limite do imóvel no SFH: o valor máximo do imóvel financiado dentro das regras do SFH foi elevado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.

Fim da obrigação de direcionamento fixo (Pós-Transição): acaba a regra que obrigava os bancos a aplicar 65% dos depósitos da poupança em crédito imobiliário.

O volume total da poupança passa a ser uma referência para o crédito habitacional (SFH e SFI), e não mais uma regra rígida de direcionamento.

Redução/fim do depósito compulsório (Pós-Transição): os depósitos compulsórios no Banco Central referentes à poupança serão eliminados após o período de transição.

Nova lógica de maximização da Poupança: o novo modelo permite que o banco use a poupança (custo mais baixo) em aplicações livres por um período, desde que direcione um volume equivalente de recursos captados no mercado (ex: LCIs/CRIs) para o crédito imobiliário.

Condição: 80% dos financiamentos habitacionais concedidos devem seguir as regras do SFH (que têm juros limitados a 12% ao ano).

Aumento da competitividade: a inclusão dos Depósitos Interfinanceiros Imobiliários (DI) permite que instituições que não captam poupança também concedam crédito habitacional em condições competitivas.

A medida atende famílias com renda superior ao teto do programa Minha Casa Minha Vida (acima de R$ 12 mil), que antes tinham poucas alternativas além de juros de mercado mais altos.