Com nova lei para construções, verticalização de MCMV e mudança nos terrenos de Marinha são os próximos desafios no Recife

Após a aprovação e sanção da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), o Recife entra numa “janela de oportunidades”, segundo o secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento da cidade, Felipe Matos. A colocação de Matos, feita em encontro promovido pela Ademi-PE e o Sinduscon-PE, nesta terça-feira (7), põe luz na atração de investimentos que a gestão espera em função da flexibilização e alterações de regras construtivas na capital pernambucana, mas que demanda ainda novas ações do poder público para garantir os investimentos privados necessários.

"Temos uma janela de oportunidades para desenvolver bons projetos e entregar uma melhor relação dos empreendimentos com a rua. É crucial que cada incorporador perceba que seu projeto entrega algo de valor para a cidade. Ou começamos a entregar qualidade, para que o cidadão diga: ‘que bom, vai ter um projeto imobiliário aqui do meu lado que vai melhorar a minha vida', ou essa janela de oportunidades se fecha de novo", afirmou Felipe Matos.

A sanção da LPUOS garante ao Recife não só melhores condições para investimentos do setor imobiliário, mas busca assegurar maior qualidade em relação a esses novos empreendimentos nos mais diversos setores da cidade.

Para os construtores, embora já se comprometam com projetos que foquem na integração dos espaços privados com a cidade, levando em consideração seu patrimônio histórico e ambiental, além da demanda ocupacional, há ainda entraves que precisam ser quebrados, com apoio do poder público, para viabilizar mais investimentos, sobretudo de habitações de interesse social.

“No Terreno de ocupação (o regime de taxa da Marinha), hoje 40% da cidade do Recife, o FGTS não financia para pessoa física, apenas quando no regime de aforamento; e passar do regime de ocupação para forramento tem um custo muito alto. A saída seria o FGTS passar a financiar ou a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) isentar ou reduzir a taxa de transição”, detalha o presidente da Ademi-PE, Rafael Simões.

A ocupação é um dos regimes de uso de terrenos de Marinha. Nesse caso, o proprietário dos imóveis ou lotes é a União, que concede a terceiros a possibilidade de ocupar o terreno mediante o pagamento de taxas. O outro modelo, o aforamento, também mantém vigente uma cobrança, mas garante o direito de remissão do foro, para que haja acesso à plena propriedade. E nesse modelo é possível realizar financiamentos de imóveis com recursos do FGTS, o que viabilizaria aos construtores desenvolverem projetos nessa área que representa 40% da cidade, segundo a Ademi-PE.

De acordo com o secretário de Habitação do Recife, Felipe Cury, a gestão municipal já está sensível à questão, e analisa inclusive novas legislações que favoreçam a construção de habitações de interesse social em áreas de ocupação. O mesmo ocorre com a Caixa Econômica Federal, gestora do FGTS, que já discute alternativas para o bloqueio de financiamentos a pessoas físicas nos terrenos sob regime de ocupação.

O presidente da Ademi-PE revelou que já adianta conversas com a SPU, que possui o programa "Imóveis da Gente", com destinação de imóveis da União para o Minha Casa, Minha Vida - Entidades, e poderia vir a ampliar o alcance da medida. Este Jornal do Commercio também procurou a SPU para saber mais detalhes sobre ações da secretaria e os dados locais de ocupação e aforamento, mas não obteve resposta até a publicação desta matéria.

VERTICALIZAÇÃO DO MCMV

Em outra frente, o Recife também passa a discutir a necessidade de verticalização dos empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida, garantindo adensamento de áreas da cidade sem a necessidade de investimentos de maior grau em grandes terrenos, normalmente localizados em áreas mais remotas.

“A gente quer fazer habitacionais de uso misto, que a gente possa fazer outra tipologia de metodologia construtiva. A gente tem que começar a pensar diferente e verticalizar. Estou convencido que ou vamos verticalizar ou não vamos conseguir atacar o nosso verdadeiro déficit habitacional, que é o ônus excessivo com o aluguel. Moradias em áreas precárias (outro componente do déficit) estamos atacando, mas o principal (ônus com aluguel) será a prefeitura e setor produtivo (juntos)”, adiantou o secretário de Habitação do Recife.

Para o presidente do Sinduscon-PE, Antônio Cláudio, é preciso haver um mix dos incentivos às faixas comerciais do MCMV e verticalização de habitacionais para que "cidades com área territorial pequena, que não têm condições de investir R$ 10 milhões a R$ 12 milhões (apenas na viabilização de terrenos) para fazer 150 unidades habitacionais" tenham meios de desenvolver os projetos de interesse social. 

SAIBA MAIS:

O QUE É A LPUOS

A LPUOS substitui as leis urbanísticas de 1996 e 1997, justamente para se adequar ao objetivo de implementar as diretrizes do Plano Diretor. A proposta reorganiza o território em duas macrozonas — Ambiente Construído (MAC) e Ambiente Natural e Cultural (MANC) —, que se desdobram em zonas urbanísticas e setores específicos, permitindo a aplicação de novos parâmetros urbanísticos.

O texto também introduz instrumentos de qualificação ambiental, como a Taxa de Solo Natural (TSN), a Taxa de Contribuição Ambiental (TCA), e exigências para reservatórios de reuso e retardo de águas pluviais. Estímulos à melhoria do espaço urbano incluem parâmetros para fachada ativa, térreo visitável e fruição pública.

O projeto trata as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 1 - áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda - e ZEIS 2 - áreas de Programas Habitacionais de Interesse Social propostos pelo Poder Público) como áreas prioritárias para regularização fundiária e provisão de infraestrutura.

As Zonas de Centralidade (ZEC - com concentração de atividades econômicas) permanecem reconhecidas por sua função estratégica no tecido urbano, enquanto as Zonas de Preservação (ZEPH) recebem diretrizes específicas para salvaguarda da memória cultural.

A proposta também prevê o aproveitamento de imóveis ociosos com fins habitacionais e patrimoniais, por meio das figuras dos Imóveis Especiais de Interesse Social (IEIS) e dos Imóveis Especiais de Preservação (IEP). O texto também prevê a ampliação da área construída privativa quando se trata de habitação de interesse social, com a pretensão de atrair projetos de imóveis econômicos para a capital, atendendo famílias de menor renda.

Outra medida é que, a cada metro quadrado reformado nos bairros da Boa Vista, Santo Antônio, São José e Bairro do Recife com destinação a uso habitacional (retrofit) o construtor recebe um metro quadrado para obras em Boa Viagem. No caso de habitação social nos bairros citados do Centro do Recife, o crédito passa de 1 metro quadrado para 2 metros quadrados. A medida busca estimular o uso de imóveis ocioso no Centro, com uma bonificação para construções em áreas já consagradas da cidade, como o bairro da Boa Viagem.

TERRENOS DE MARINHA

As taxas incidentes sobre terrenos de Marinha foram criadas em 1818 e serviam como repasse à Coroa pela proteção da costa brasileira. Os valores incidem sobre os terrenos situados até 33 metros em direção ao continente a partir da medida das marés altas e baixas do ano de 1831 e são cobrados até hoje sem qualquer atualização em relação às condições de incidência.

Tipos de terrenos

Os terrenos ficam sob poder da União em duas condições distintas. O ocupante pode deter 83% do terreno, mediante o contrato de aforamento feito com a União. Outro modelo é o regime de ocupação, no qual o terreno é 100% da União (para esses será aberta a possibilidade de compra, ainda não regulamentada).

Tipos de taxas

Tanto para ocupação ou aforamento, os ocupantes pagam a taxa do terreno de forma anual, em sete prestações, com alteração também anual e de acordo com a mudança no valor da planta genérica dos imóveis em cada município.

Para o regime de ocupação de terrenos de marinha, o percentual para o cálculo é de 2% ou de 5% (casos dos terrenos cadastrados na SPU depois da Constituição de 1988).

Já no regime de aforamento, o percentual é de 0,6% do valor do terreno.

Para venda do imóvel, tanto sob ocupação ou aforamento, é paga uma terceira taxa: o laudêmio. Ele é calculado em cima de 5% do valor do imóvel.