Regulamentado pela Receita Federal no último mês de agosto, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) está sendo implementado para promover uma atualização na forma como o mercado e o poder público reconhecem os imóveis no País. Com o objetivo de realizar um mapeamento detalhado de todas as propriedades, o CIB permitirá identificar situações como a omissão de receitas provenientes de aluguéis e outras irregularidades fiscais. A principal mudança trazida pelo CIB é o amplo compartilhamento de informações entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais. O cadastro se integra ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), permitindo o cruzamento de dados que hoje não ocorre de forma integrada.

"Na prática, isso possibilita cruzamentos inédito dos dados. Por exemplo: se o imóvel está registrado em nome da pessoa A, mas a conta de energia consta em nome da pessoa B, isso pode indicar a existência de um contrato de locação não informado ao Fisco. Nesses casos, o contribuinte poderá apresentar defesa e comprovar a realidade, caso seja diferente daquela presumida pelo governo", Explica Amadeu Mendonça, sócio diretor do Tizei Mendonça Advogados Associados e advogado patrimonial e de negócios imobiliários. 

Vou pagar mais imposto com o novo cadastro imobiliário?

Embora o CIB já existisse, a Reforma Tributária tornou obrigatório que todos os imóveis fossem cadastrados no sistema e recebessem uma numeração única, o "CPF do imóvel". Esse cadastro, integrado, visa compor o Valor de Referência , que atuará como um parâmetro oficial para o Fisco em casos de sub-declaração.

Segundo Amadeu Mendonça, não há, no momento, previsão de aumento de alíquotas de tributos. Contudo, o debate gira em torno do PLP 108/2024, que ainda está em tramitação no Senado Federal, e regulamenta a Reforma. "Se aprovado, esse projeto de lei pode permitir que as Prefeituras atualizem o valor venal dos imóveis por decreto, utilizando o Valor de Referência como parâmetro". Essa mudança é significativa, pois atualmente qualquer atualização do valor venal acima da correção monetária exige aprovação da Câmara Municipal.

A adoção automática do Valor de Referência abriria espaço para um aumento expressivo do IPTU em muitos municípios, já que grande parte dos imóveis permanece subavaliada nas plantas municipais.

Mudanças nos cartórios e Matrícula de Imóvel

A chegada do CIB traz mudanças pontuais para o trabalho dos cartórios. A partir de agora, o CIB será obrigatório em todas as escrituras públicas e registros de imóveis, e os cartórios deverão encaminhar essas informações de forma estruturada ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).

"Na prática, o funcionamento essencial dos cartórios permanece o mesmo, isto é, continuam responsáveis pelo registro e pela publicidade dos atos, garantindo a segurança jurídica das transações. A diferença é que agora deverão incluir o CIB e alimentar o sistema de compartilhamento de dados. Importante destacar que o CIB não substitui a matrícula do imóvel, nem transfere para repartições públicas a prática dos atos cartorários", reforça Amadeu. 

O código CIB será gerado quando for celebrado o convênio com os cadastros de origem. No caso dos imóveis urbanos os dados serão fornecidos pelas prefeituras e, no caso dos imóveis rurais, pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), não havendo necessidade do proprietário do imóvel fazer o cadastro. No caso dos imóveis públicos da União, os dados serão produzidos pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU).

SAIBA MAIS

O que é o CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro?

Cadastro para identificação única de cada imóvel (urbano e rural) – “CPF do imóvel”

O que é o SINTER

Plataforma tecnológica que integra os dados do CIB que reúne informações de cartórios de notas, registros, administrações tributárias e órgãos públicos. Funciona como banco de dados nacional de imóveis para cruzamento de informações.

Qual a sua finalidade?

Criação do Valor de Referência para imóveis. Servirá como base para o Redutor de Ajuste. Não substitui o preço declarado, mas serve como parâmetro para fiscalização e uso na apuração de tributos: ITBI, ITCMD, IPTU, ITR, IBS e CBS.

O que é e para que serve o Redutor de Ajuste?

Servirá como um redutor da base de cálculo do IVA. Aplica-se a imóveis adquiridos antes da vigência do IBS/CBS, para atualizar o valor do imóvel pelo IPCA desde a data da aquisição até a da alienação.
O imóvel poderá ser atualizado considerando o “valor de referência”. Imposto incidirá apenas sobre o ganho real (valor agregado).

Exemplo

• Valor de compra: R$ 600 mil
  
• Valor de referência: R$ 1 milhão
  
• Valor de venda: R$ 1,2 milhão
  
• Base de cálculo: R$ 200 mil

O Redutor de Ajuste será aplicado a:

Imóveis existentes em 31/12/2026 (valor de aquisição atualizado ou valor de referência, por opção do contribuinte).

Imóveis em construção em 31/12/2026 (soma do valor do terreno e dos custos de produção até 31/12/2026).

Imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027 (valor de aquisição)

Todos os valores serão atualizados pelo IPCA até a data da alienação

Fonte: Tizei Mendonça Advogados Associados