Classe média terá novo modelo para financiar imóveis, aposta de Lula junto ao BC

Em meio ao reforço do discurso que busca amplificar medidas de "justiça tributária" entre os mais ricos e mais pobres, no cálculo eleitoral, o presidente Lula não deixou de fora a parcela intermediária da população e finaliza, junto ao Banco Central (BC), um novo pacote de ações para destravar o crédito imobiliário para a classe média financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão. Em busca de facilitar e baratear o acesso ao crédito, o presidente avalia medidas que flexibilizem a liberação de recursos da Poupança e gerem maior atratividade a linhas atreladas à inflação (IPCA). 

Na última terça-feira, ainda sem revelar muitos detalhes, o presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, enfatizou que entre as medidas em análise estão a flexibilização dos volumes de Poupança retidos no BC e o estímulo a contratos atrelados ao IPCA.

Para injetar mais recursos via Poupança, o governo busca reduzir os 20% do total de recursos depositados que ficam retidos no Banco Central como forma de depósitos compulsórios. Atualmente, 65% dos depósitos são direcionados obrigatoriamente para o crédito imobiliário, restando ainda 15% a serem usados livremente pelos bancos em outras frentes. 

A redução do depósito compulsório já é um pedido antigo da construção civil, justamente pela perda de protagonismo da Poupança, em meio à redução dos depósitos e aumento dos saques do fundo. Atualmente, a Poupança ainda é a principal fonte de recursos do crédito imobiliário, mas sua participação vem caindo: passou de 46% do funding do setor no fim de 2021 para 32% em 2024, segundo a Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), reduzindo a base de recursos disponíveis para os financiamentos imobiliários e afetando, sobretudo, a disponibilidade de crédito para a classe média.

Essa redução, pela proposta avaliada pelo governo, no entanto, deve ocorrer no formato de "bônus", liberando para os bancos mais recursos para aplicação livre, à medida que é ampliado o volume do crédito imobiliário via Poupança, ampliando a rentabilidade das instituições financeiras e, ao mesmo tempo, controlando a injeção de dinheiro ao financiamento, para evitar um avanço da inflação. 

“Não vai ser nada do dia para a noite. A Poupança está aí há muitos anos, mas pode financiar essa transição para um modelo mais moderno, mais próximo do que vemos em países como Chile, Tailândia e África do Sul”, disse Galípolo. 

FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS VIA POUPANÇA

• Em maio de 2025, os financiamentos com recursos das cadernetas do
  Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 11,4
  bilhões
• Foi o quinto melhor resultado histórico para um mês de maio
  
• Comparado a abril mostrou queda de 9,7%. Em relação a maio do ano
  passado, verificou-se redução de 30,8%
• Nos primeiros cinco meses de 2025, o volume financiado foi de R$ 62,4
  bilhões, registrando redução de 4,3% em relação ao mesmo período do ano
  passado
  

Fonte: Abecip 

Pegando o exemplo dos países citados, outra mudança que promete maior impacto diz respeito a novos modelos de linhas que tenham os juros e saldo devedor indexados à variação da inflação, IPCA. A intenção do governo é dar maior atratividade a essas linhas de financiamento, com maior controle sobre a variação do custo do crédito, hoje fortemente impactado pela variação inflacionária. 

A ideia do Banco Central, que já foi apresentada ao presidente Lula, seria criar uma trave nesse tipo de financiamento, para que, embora esteja indexado à variação inflacionária, haja maior previsibilidade para o mutuário em relação ao valor do saldo devedor a ser pago. 

FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS INDEXADOS AO IPCA X TR

Usando como exemplo um financiamento de R$ 148 mil (taxa de balcão, pelo prazo de 420 meses), pelos índices atuais, em contratos com sistema de amortização SAC (valor da amortização é fixo em cada parcela e juros diminuem) o valor da prestação que utiliza a TR como indexador ou a taxa fixa, diminui com o passar do tempo, enquanto nos contratos que usam o IPCA, o valor da prestação aumenta porque sofre a mesma correção do IPCA aplicada ao saldo.

O valor do saldo devedor quando o indexador é a TR ou quando a taxa é fixa também diminui de maneira mais rápida do que quando utilizada o IPCA

Volume de financiamentos indexados ao IPCA

Março de 2024: R$ 270 milhões

Março de 2025: R$ 380 milhões

Volume de financiamentos indexados à TR

Março de 2024: R$ 18,4 bilhões

Março de 2025: R$ 16,9 bilhões

Fonte: Banco Central e Caixa Econômica Federal

No crédito imobiliário do Chile, por exemplo, a Unidade de Fomento (UF) é o mecanismo adotado para evitar grandes variações no pagamento do financiamento imobiliário em virtude da inflação. A unidade de conta é abstrata, com sua cotação definida pelas autoridades monetárias, convertendo a cotação atual do peso (moeda oficial), com o objetivo de amenizar as flutuações.

No Brasil, espera-se que seja feito algo semelhante, com um adicional de amortização aos contratos, com possibilidade de pagamentos maiores no início do financiamento e a 'gordura' sendo repassada para as parcelas mais à frente, evitando mudanças bruscas no valor pago em função do sobe e desce da inflação. 

As medidas foram apresentadas pelo presidente do BC durante reunião promovida pela Frente Parlamentar do Empreendedorismo (FPE), junto a representantes da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e do Secovi-SP.   

Para o presidente da CBIC, Renato Correia, com as novas medidas, é preciso "garantir fontes estáveis de funding e um ambiente regulatório que favoreça a produção de moradias para todas as faixas da população, inclusive a classe média”. 

O presidente do BC reiterou no encontro que "o Banco Central não dá cavalo de pau na economia, mas também não pode ficar impassivo diante das distorções". "A construção desse novo modelo de crédito é parte de uma resposta estrutural”, garantiu. 

Galípolo atentou ainda para o baixo peso do crédito imobiliário no Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, que é de apenas 9,8%, sendo 6% oriundos do FGTS. Em comparação, o Chile atinge 30%, a Tailândia 20%, a África do Sul 18% e o México 11%. “Esse é um tema estrutural. Precisamos de um modelo que permita mais liquidez, mais competitividade e mais acesso ao crédito de longo prazo”, afirmou.

LULA BUSCA MELHORAR AVALIAÇÃO POSITIVA COM A CLASSE MÉDIA

Com pesquisas apontando descontentamento com a condução do governo por parte do presidente petista, Lula tem usado a habitação para favorecer a classe média e recalibrar à sua avaliação junto à essa parcela da população. 

Entre as novidades já anunciadas, está uma ampliação do programa Minha Casa, Minha Vida - mirando diretamente no atendimento a uma faixa maior da classe média. O programa habitacional foi ampliado para atender famílias com renda de até R$ 12 mil (anteriormente o teto era R$ 8 mil). A nova linha do MCMV Classe Média prevê a possibilidade de financiamentos de até 420 meses, taxa de juros de 10,50% a.a., um pouco abaixo das de mercado, para aquisição de imóveis de até R$ 500 mil.

A expectativa é que cerca de 120 mil famílias sejam beneficiadas até o fim de 2025. Para garantir a nova linha, o presidente Lula assinou um decreto que regulamenta o Fundo Social, assegurando repasse de recursos do Pré-Sal para o programa habitacional. Na lei orçamentária aprovada pelo Congresso Nacional estão previstos R$ 18 bilhões para essa finalidade.