LCI: com taxação, governo Lula cria obstáculos e encarece financiamento da casa própria

A possibilidade do Governo Federal taxar as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) - instrumento financeiro que hoje representa o terceiro maior funding para o financiamento de imóveis foi amplamente criticada por associações que representam o setor. De acordo com o próprio ministro da Fazenda, Fernando Haddad,  a "alternativa ao decreto que aumentou o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF)" acabaria com a isenção de Imposto de Renda atualmente praticada sobre as LCIs, o que afastaria investidores e, consequentemente, reduziria os recursos disponíveis para o acesso à casa própria, encarecendo ainda mais o crédito, sobretudo para a classe média. 

O governo federal propôs ao Congresso ampliar a taxação sobre as bets (casas de apostas esportivas online), com mudanças na Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) para instituições financeiras, e fim da isenção de Imposto de Renda sobre títulos de investimento como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs). 

Esses últimos dois títulos passariam a ser tributados com alíquota de 5%. A tributação, no entanto, valeria apenas para novas aplicações, com as letras já emitidas continuando isentas.

"A LCI é hoje um instrumento de funding essencial para o crédito imobiliário privado no Brasil. Só nos últimos dois anos, o saldo em mercado cresceu 67%, passando para R$ 416 bilhões. É o terceiro principal funding do setor imobiliário. A proposta de taxação dos rendimentos pode comprometer esse avanço, reduzindo a oferta de recursos para os bancos e encarecendo o crédito para o comprador final", critica o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Rafael Simões.

PAPEL RELEVANTE NO SETOR IMOBILIÁRIO

Segundo ele, "em um País que ainda enfrenta um déficit habitacional significativo, entendemos que qualquer mudança deve considerar os impactos diretos na capacidade de financiamento do setor".

A critica está em linha com o que pontua a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Para a associação, as LCIs têm desempenhado um papel "cada vez mais relevante na sustentação do mercado de crédito imobiliário, especialmente em um cenário em que a caderneta de poupança – tradicional fonte de recurso do setor – vem apresentando retração nos volumes disponíveis".

"Nesse contexto, as LCIs tornaram-se uma alternativa robusta e eficiente, contribuindo diretamente para mitigar os impactos no mix de taxas dos financiamentos e assegurar a continuidade da oferta de crédito imobiliário a taxas que viabilizem a aquisição da habitação".

A Abecip também reforça que a LCI não deve ser analisada unicamente sob a ótica do investimento financeiro.
"Alterações que aumentem seu custo, como o eventual fim da isenção de Imposto de Renda, resultam na
elevação do custo da moradia e podem comprometer o acesso à casa própria. O fortalecimento do mercado imobiliário passa necessariamente por uma estrutura de funding estável, previsível e com condições atrativas, e a LCI tem cumprido com eficácia esse papel. Assim, qualquer mudança em sua estrutura de incentivos precisa considerar cuidadosamente seus impactos sobre o financiamento imobiliário e, por consequência, sobre a dinâmica de um setor que é chave para o desenvolvimento econômico e social do País e para o bem-estar das famílias".

CRÉDITO MAIS CARO

Já para a Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc), a medida do governo "representa um obstáculo adicional para as famílias que desejam adquirir a casa própria, além de comprometer o crescimento econômico e a geração de renda no País".

A taxação de 5%, de acordo com a Abrainc, corresponde a um acréscimo de 0,5% no custo do crédito imobiliário vinculado ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que já segue em trajetória de alta nos últimos anos e impactou uma elevação de aproximadamente 45% no valor das parcelas de imóveis nos últimos quatro anos.

LCI NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

As LCIs, assim como as LCAs, não são tributadas pelo Imposto de Renda nem IOF atualmente. Ao emprestar dinheiro ao banco, com a compra de uma LCI, o investidor tem a garantia de que a instituição irá investir os recursos no setor imobiliário, com tempo de resgate definido e remuneração, pré-fixada, pós-fixada ou híbrida. 

Apesar de ser considerada a principal alternativa ao crédito imobiliário alimentado pela Poupança, no último ano, as LCIs sofreram com a ampliação do do prazo de vencimento de três meses para nove meses, fazendo com o que o volume emitido caísse 29%, para R$ 204 milhões, em 2024. Nos últimos três meses do ano, as emissões de LCIs avançaram, mas junto a isso também aumentaram os custos de distribuição devido ao maior prazo.

Esse problema já havia sido solucionado no fim do último mês de maio, quando o Conselho Monetário Nacional reduziu o prazo para três meses, ampliando a atratividade e a eficiência desses instrumentos no mercado de capitais, além de aumentar a oferta de lastro para o financiamento imobiliário via LCIs.