Lei que define novas regras para construções no Recife é aprovada na Câmara de Vereadores; veja o que muda

O Projeto de Lei do Executivo (PLE) nº 16/2025, que disciplina o parcelamento, uso e ocupação do solo no Recife foi aprovado pelos vereadores da capital pernambucana, durante duas votações em plenário, nesta terça-feira (24). Apenas um voto foi contrário à medida, da vereadora Jô Cavalcanti (PSOL). O projeto, que trata do regramento para novas construções nos bairros da cidade, sofreu alguns ajustes em função da aprovação de emendas ainda na Comissão Especial criada para debater a nova legislação. O texto aprovado na Câmara do Recife segue agora para sanção do prefeito João Campos.

Em resumo, foram feitos aprimoramentos ao texto que havia chegado à Câmara de Vereadores, sobretudo após as polêmicas que o projeto passou a enfrentar na última audiência pública realizada na Casa. O principal ponto de controvérsia foi sobre a Lei dos 12 bairros, que passou a ter seus aspectos integrados à nova legislação, para o ordenamento das áreas já beneficiadas e as demais regiões da cidade, porém com adoção de novos parâmetros urbanísticos específicos.

A maior crítica ao projeto da Prefeitura do Recife dizia respeito à adoção de novos parâmetros sobre o coeficiente das áreas privativas e das áreas comuns de novas construções, ou seja, o limite permitido de construção para essas áreas e a permissão da redução da Taxa de Solo Natural, em contraponto à aglutinação de novas ações acessórias.

Uma das emendas, incluída pelo vereador Carlos Muniz (PSB), relator do projeto na Câmara, define que a Taxa de Solo Natural (TSN) na ZDS Capibaribe Setores A e B, que abarca regiões que fazem parte da área da Lei dos 12 bairros,  aproxima os valores da TSN e da nova de Taxa de Contribuição Ambiental (TCA) nesses setores aos parâmetros mais rígidos da antiga Lei da ARU (12 bairros); e a emenda de nº 123, do mesmo vereador, também reduziu o Índice de Área Comum (IAC) para 0,4 na ZDS Capibaribe Setores A e B e ZAC Planície 1 Setor A (também parte da região dos 12 bairros). Não há previsão de liberação de "espigões" na área, preservando a definição dos gabaritos na maior parte da região, com ajustes para atender normas obrigatórias, sem mudanças drásticas no número total de andares liberados.

Segundo o relator, o projeto se compromete com os eixos temáticos de desenvolvimento da cidade, sem se distanciar da realidade urbanística do Recife. "Cidade para Todos; Cidade Melhor (inspirada em vários artigos da Lei dos 12 bairros); Cidade das Águas; Cidade Preservada (com 15 novas Zonas Especias de Preservação Histórica e Cultural e com 120% de ampliação na área da Lei dos 12 bairros); e Direito à Cidade, com avanço para 14% de Zonas Especiais de Interesse Social no território (ZEIS), com 16 novas ZEIS e garantindo que o nosso cidadão continue morando no Recife", reforçou.

A Lei dos 12 bairros foi responsável pela criação da Área de Reestruturação Urbana - ARU - composta pelos bairros do Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira (área nobre da Zona Norte Recife), tendo como principais contribuições o controle da altura das edificações construídas nessas áreas (gabarito); controle do remembramento de lotes, reduzindo o total de áreas construídas e garantindo percentuais maiores da Taxa de Solo Natural (onde se mantém as características do solo, sem concretização ou outros modelos de vedação que dificultem a drenagem e, por conseguinte, favoreçam os alagamentos, por exemplo).

"O Recife dá um importante passo para o seu crescimento. Aprovamos a LPUOS. Uma lei que vai trazer diversos pontos importantes para cidade, como abrir porta de moradias no Centro do recife, trazer a preservação do meio ambiente e mostrar o Norte que a cidade vai crescer. É através dessa lei que a gente vai saber onde se pode construir, como construir e onde não pode...", afirmou o presidente da Comissão Especial que analisou o projeto, vereador Eduardo Mota (PSB).

A vereadora Jô Cavalcanti criticou o fato de apenas duas emendas apresentadas por ela terem sido aprovadas. Entre as rejeições estava a proposta de proibir o parcelamento do solo nas Unidades de Conservação da Natureza. “Eu quero lembrar que, na minuta original que foi apresentada pela Prefeitura, o parcelamento de áreas de conservação ambiental era proibido. Isso foi apresentado lá no Cinema São Luiz, inclusive pelo secretário. Mas, quando o texto chegou a esta Casa, essa proteção tinha desaparecido”.

Outro ponto criticado foi a falta de mecanismos que garantam a famílias com renda abaixo de R$ 2.850 priorização na ocupação de imóveis de interesse social em áreas centrais. Ela tentou a votação em separado das emendas rejeitadas, mas não foi atendida pelo Plenário. A vereadora votou favorável ao projeto na primeira sessão, mas fez constar em ata ter se confundido, justificando que o voto seria contrário. Na segunda votação, ela foi o único voto contra a medida.

O QUE DIZ A LEI DE PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO:

A proposta da Prefeitura do Recife substitui as leis urbanísticas de 1996 e 1997, justamente para se adequar ao objetivo de implementar as diretrizes do Plano Diretor. A proposta reorganiza o território em duas macrozonas — Ambiente Construído (MAC) e Ambiente Natural e Cultural (MANC) —, que se desdobram em zonas urbanísticas e setores específicos, permitindo a aplicação de novos parâmetros urbanísticos.

O texto também introduz instrumentos de qualificação ambiental, como a Taxa de Solo Natural (TSN), a Taxa de Contribuição Ambiental (TCA), e exigências para reservatórios de reuso e retardo de águas pluviais. Estímulos à melhoria do espaço urbano incluem parâmetros para fachada ativa, térreo visitável e fruição pública.

O projeto trata as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 1 - áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda - e ZEIS 2 - áreas de Programas Habitacionais de Interesse Social propostos pelo Poder Público) como áreas prioritárias para regularização fundiária e provisão de infraestrutura.

As Zonas de Centralidade (ZEC - com concentração de atividades econômicas) permanecem reconhecidas por sua função estratégica no tecido urbano, enquanto as Zonas de Preservação (ZEPH) recebem diretrizes específicas para salvaguarda da memória cultural.

A proposta também prevê o aproveitamento de imóveis ociosos com fins habitacionais e patrimoniais, por meio das figuras dos Imóveis Especiais de Interesse Social (IEIS) e dos Imóveis Especiais de Preservação (IEP). O texto também prevê a ampliação da área construída privativa quando se trata de habitação de interesse social, com a pretensão de atrair projetos de imóveis econômicos para a capital, atendendo famílias de menor renda. 

Outra medida é que, a cada metro quadrado reformado nos bairros da Boa Vista, Santo Antônio, São José e Bairro do Recife com destinação a uso habitacional (retrofit) o construtor recebe um metro quadrado para obras em Boa Viagem. No caso de habitação social nos bairros citados do Centro do Recife, o crédito passa de 1 metro quadrado para 2 metros quadrados. A medida busca estimular o uso de imóveis ocioso no Centro, com uma bonificação para construções em áreas já consagradas da cidade, como o bairro da Boa Viagem.

A este Jornal do Commercio, o Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Pernambuco (CAU-PE), que havia dado sinal positivo à minuta do projeto, já apontou alguns cuidados a serem tomados. Entre os pontos considerados críticos estão a complexidade da aplicação setorial, a ausência de mecanismos de monitoramento da política urbana e a dependência de regulamentações futuras para operacionalização de critérios técnicos. Também são apontados o descompasso entre os parâmetros de adensamento propostos e a infraestrutura urbana instalada em algumas áreas da cidade, o que pode levar a um número maior de construções sem a garantia de infraestrutura adequada para atender a população.

Veja abaixo algumas das emendas integradas ao projeto:

Incentivos à Habitação de Interesse Social (HIS) e Qualificação Urbana

Diversas emendas visam fortalecer a política habitacional. A Emenda nº 21 (Vereadora Cida Pedrosa) aprimora a definição de Habitação de Interesse Social (HIS) para alinhá-la ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS), incluindo empreendimentos privados compatíveis com programas oficiais, o que confere maior segurança jurídica e flexibilidade à política municipal.

• Em prol da eficiência construtiva para HIS, a Emenda nº 14 (Vereador Tadeu Calheiros) aumenta a dimensão máxima horizontal do bloco de 70,00m para 80,00m, condicionada à adoção da Fachada Ativa.
  
• Empreendimentos de HIS também receberam tratamento diferenciado na classificação de impacto. A Emenda de Relatoria nº 117 substituiu o Anexo XV para que empreendimentos de HIS localizados na Macrozona do Ambiente Construído (MAC) só sejam classificados como de impacto se sua área de construção exceder 30.000m², um limite maior do que a regra geral de 20.000m², atendendo à diretriz do Plano Diretor de promover a produção de HIS.
• Além disso, a Emenda de Relatoria nº 124 dispensa os compartimentos das edificações de HIS de cumprirem as condições restritivas de dimensões, iluminação e ventilação da Lei Municipal nº 16.292/1997, exigindo apenas as normas da ABNT e demais legislações pertinentes, a fim de conciliar qualidade habitacional e viabilidade dos empreendimentos.
• A Emenda nº 06 (Vereador Rodrigo Coutinho) consagra a priorização de áreas públicas destinadas a equipamentos urbanos para a implantação integrada de HIS, com ênfase na locação social ou uso transitório para famílias vulneráveis.
  
• Para incentivar a qualificação da interface entre o privado e o público, foram aprovados mecanismos como a Emenda nº 15 (Vereador Tadeu Calheiros), que introduz uma bonificação urbanística onde a área destinada à Fruição Pública em empreendimentos privados é considerada em dobro como potencial construtivo adicional não computável, incentivando mais áreas de acesso público e a vitalidade urbana. Em linha com esse incentivo, as Emendas de Relatoria nº 113 e nº 114 dispensam, respectivamente, as edificações na ZRU 1 Setor B e em empreendimentos que implementarem Fachada Ativa de observarem o limite de gabarito de altura.
  

Preservação do Patrimônio Histórico (ZEPH) e Revitalização do Centro

As emendas trouxeram foco na reabilitação do Centro Histórico e na proteção de novos Imóveis Especiais de Preservação (IEP):

• A Emenda nº 19 (Vereadora Cida Pedrosa), aprovada com a Subemenda Substitutiva nº 1 da Relatoria, reescreve o Art. 170 para detalhar incentivos para obras de reforma e/ou retrofit para uso habitacional/misto em ZEPHs do Centro (Boa Vista, Bairro do Recife, Santo Antônio e São José). O principal incentivo é a aquisição de Potencial Construtivo Adicional (PCA) na ZRU 1 - Setor C, com isenção temporária do pagamento de Outorga Onerosa (OODC) para PCA entre o coeficiente 3 e 5 nos cinco primeiros anos de vigência da lei, desde que comprovada a reforma/retrofit na ZEPH. Também bonifica a criação de uso ativo no térreo (limitado a 20% da área habitacional).
• A Emenda nº 28 (Vereador Eriberto Rafael), aprovada com a Subemenda Substitutiva nº 02 da Relatoria, permite que os Planos Específicos das ZEPHs classificadas como Conjuntos priorizem a reabilitação de edificações para uso habitacional, inclusive de interesse social, desde que compatível com os atributos do sítio histórico.
• Foram classificados novos Imóveis Especiais de Preservação (IEP): os Postos Salva-Vidas Art Déco nas praias do Pina e Boa Viagem (E. 17); o último remanescente residencial moderno da Praça Fleming (E. 68); a Casa Delfim Amorim no Parnamirim (E. 69); a Pousada Rosa e Silva (E. 71); a antiga concessionária com coberta em cerâmica armada (E. 72); a edificação eclética na Avenida Santos Dumont, nº 657 (E. 73); e o Edifício Manie na Rua Paissandu (E. 118 - Emenda de Relatoria).
• A Emenda nº 26 (Vereadora Cida Pedrosa) altera o texto para que a concessão de alvará de funcionamento nas ZEPHs não responsabilize o novo estabelecimento por danos previamente realizados no imóvel, mas apenas pelos danos que ele vier a causar.

Aprimoramento das Zonas Urbanísticas e Flexibilização de Parâmetros

Ajustes normativos e de zoneamento foram feitos para promover adensamento qualificado e coerência:

• A Emenda de Relatoria nº 115 e a Emenda de Relatoria nº 116 ampliam os perímetros da ZEC 1 Praça de Boa Viagem e da ZEC 1 Encruzilhada, respectivamente, subdividindo-as em Setores A e B para estender os mecanismos de subsídio cruzado (vinculando Outorga Onerosa na ZEC à reforma de imóveis no centro histórico) a essas novas áreas de centralidade.
• A Emenda nº 23 (Vereador Eduardo Mota) elevou o Índice de Área Comum (IAC) aplicável à ZRU - Setor C de 0,4 para 0,5, equilibrando o índice com o estipulado para outras zonas da cidade.
• A Emenda nº 60 (Vereador Samuel Salazar) promove o ajuste proporcional dos valores de aplicação da Cota-Parte em zonas estratégicas (Zona Centro, ZRU 1, Setores A, B e C), reforçando sua viabilidade prática.
• Três emendas da Relatoria focaram na preservação das características ambientais da antiga ARU (Zona de Reestruturação Urbana): a Emenda de Relatoria nº 120 impede a redução da Taxa de Solo Natural (TSN) na ZDS Capibaribe Setores A e B; a Emenda de Relatoria nº 121 substituiu o Anexo XVIII para aproximar os valores da TSN e da Taxa de Contribuição Ambiental (TCA) nesses setores aos parâmetros mais rígidos da antiga Lei da ARU; e a Emenda de Relatoria nº 123 reduziu o Índice de Área Comum (IAC) para 0,4 na ZDS Capibaribe Setores A e B e ZAC Planície 1 Setor A.

Melhorias em Parcelamento do Solo e Infraestrutura

Várias disposições visam simplificar o licenciamento e garantir qualidade de infraestrutura:

• A Emenda nº 29 (Vereador Eduardo Moura) permite o protocolo simultâneo dos projetos de arruamento e de loteamento, otimizando a tramitação de projetos urbanísticos.
• A Emenda nº 32 (Vereador Eduardo Moura) e a Emenda nº 99 (Vereador Thiago Medina) tornam obrigatória a observância das normas de acessibilidade da ABNT (NBR 9050 e NBR 16537) no sistema viário e nas calçadas resultantes de loteamentos.
• A Emenda Substitutiva nº 03 (Vereador Romerinho Jatobá) permite flexibilidade, em caráter excepcional, para a dispensa da implantação subterrânea da rede elétrica, submetendo a decisão à Comissão de Controle Urbanístico (CCU).
• A Emenda nº 84 (Vereador Samuel Salazar) ajusta o percentual mínimo de concentração de áreas verdes públicas em um único perímetro de 50% para 40%, buscando equilibrar a robustez ecológica com a flexibilidade urbanística.

Outras alterações e correções técnicas

• A Emenda nº 76 (Vereador Felipe Alecrim), aprovada com a Subemenda Modificativa nº 5 da Relatoria, determina que a gestão e o monitoramento da LPUOS serão feitos pelo Conselho da Cidade e pelo Sistema de Planejamento Urbano Participativo. Além disso, obriga a disponibilização de dados urbanísticos relevantes em um Sistema de Informações Geográficas (SIG) público e de fácil acesso.
• A Emenda nº 77 (Vereador Felipe Alecrim), aprovada com a Subemenda Modificativa nº 6 da Relatoria, estabelece o prazo de 120 dias após a vigência da lei para que o Executivo Municipal publique um decreto com critérios claros e objetivos para a classificação das atividades de instalação restrita.
• A Emenda de Relatoria nº 126 modifica o Art. 155, esclarecendo que a destinação da área de Fruição Pública não implica transferência de propriedade ao Município, sendo dispensado o registro na matrícula do imóvel, visando simplificar procedimentos administrativos.
• As Emendas nº 82, nº 89, nº 91, nº 93 e nº 111 (Poder Executivo) foram aprovadas para corrigir imprecisões e erros de digitação em mapas e coordenadas geográficas (Anexos II, III, V e XX).
• A Emenda de Relatoria nº 125 autoriza o Executivo a proceder à republicação de correções e ajustes formais nas coordenadas geográficas e mapas até o início de vigência da lei, para compatibilizá-los com o texto final aprovado.

*O resumo das emendas que integraram o relatório final do projeto foi feito com auxílio de Inteligência Artificial

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