Reforma tributária: o que muda no setor imobiliário
Setor terá fortes impactos da reforma tributária, com mudanças em regimes de tributação e adaptações que acontecem de forma gradual
Após a aprovação da Emenda Constitucional nº 132 em dezembro de 2023, que instituiu a reforma tributária no Brasil com foco em simplicidade e neutralidade, o setor imobiliário passa por mudanças significativas. A Lei Complementar nº 214/2025, sancionada em 16 de janeiro de 2025, regulamentou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão gradualmente tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS, além de criar o Imposto Seletivo (IS). A transição será gradual, com um período de teste a partir de 2026 e vigência integral em 2033, conforme analisa o setor imobiliário do escritório Urbano Vitalino.
Regime Específico para o Setor Imobiliário
O setor imobiliário foi contemplado com um regime tributário específico, detalhado nos Artigos 251 a 271 da LC 214/25.
Fatos Geradores: As operações sujeitas ao IBS e CBS incluem alienação de imóveis (incorporação imobiliária e parcelamento do solo), cessão e atos translativos onerosos de direitos reais, locação, cessão onerosa ou arrendamento (incluindo servidão e cessão de uso de espaço), e serviços de administração e intermediação de imóveis, bem como construção civil. Não são tributadas a permuta de imóveis (exceto sobre a torna), constituição/transmissão de direitos reais de garantia, e operações realizadas por gestoras de fundos patrimoniais. Locações residenciais de curto prazo (até 90 dias ininterruptos) para contribuintes do regime regular terão base de cálculo reduzida em 40%, aplicando-se as mesmas regras de hotelaria.
Momento do Fato Gerador: Para alienação e cessão onerosa de direitos reais, o fato gerador ocorre na celebração do contrato. Para locação, cessão onerosa, arrendamento, serviços de administração e intermediação de imóveis, o fato gerador ocorre a cada pagamento. Na construção civil, o fato gerador se dá no momento do fornecimento.
Alíquotas Reduzidas: As alíquotas do IBS e CBS para operações imobiliárias são reduzidas em 50% em geral, e em 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento.
Contribuintes: Pessoas jurídicas que realizam as operações que configuram o fato gerador são contribuintes. Pessoas físicas também podem ser contribuintes se, no ano anterior, tiverem receitas de locação/cessão onerosa/arrendamento superiores a R$ 240.000,00 (atualizados pelo IPCA) e envolvendo mais de 3 imóveis distintos, ou se alienarem/cederem direitos sobre mais de 3 imóveis distintos adquiridos há menos de 5 anos. Além disso, a alienação de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos também pode caracterizar a pessoa física como contribuinte. A sujeição pode ocorrer no mesmo ano-calendário em que os limites são excedidos (alienação de mais de 3 imóveis e mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos, ou receita de locação/cessão onerosa/arrendamento acima de R$ 288.000,00 com 3 ou mais imóveis).
Base de Cálculo: A base de cálculo é o valor da venda na alienação, o valor do aluguel/cessão na locação, o valor do negócio na cessão de direito real, o valor cobrado pelo serviço de administração/intermediação, e o valor total do serviço na construção civil. Juros, variações monetárias e atualização monetária são incluídos, enquanto tributos e emolumentos sobre o imóvel e despesas de condomínio são excluídos.
Valor de Referência e Redutor de Ajuste: A LC 214/25 estabelece um valor de referência dos imóveis para fins de arbitramento, que deverá considerar a análise de preços de mercado, informações das administrações tributárias e cartórios, localização, tipologia, entre outros. O Redutor de Ajuste é um mecanismo para evitar a bitributação, reduzindo a base de cálculo do IBS e CBS na venda de imóveis por contribuintes do regime regular. É composto pelo valor inicial do redutor e valores adicionais como ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas.
Redutor Social: Criado para reduzir a carga tributária em operações com imóveis residenciais de interesse social. Permite dedução de R$ 100.000,00 na venda de imóvel residencial novo e nunca ocupado, e R$ 30.000,00 para lote residencial. Para locação de imóvel residencial, permite dedução de R$ 600,00 por mês.
Regimes de Transição para Operações Imobiliárias
A LC 214/25 prevê regimes específicos de transição para operações imobiliárias iniciadas antes de 1º de janeiro de 2029, como incorporações, loteamentos e contratos de locação.
Incorporação Imobiliária: Incorporações com patrimônio de afetação iniciadas antes de 01/01/2029 e que optem pelo regime especial da Lei nº 10.931/04 até 31/12/2028 podem recolher CBS com alíquotas de 2,08% ou 0,53% sobre a receita mensal, dependendo do regime escolhido. Esta opção substitui o IBS e outras formas de CBS e veda a tomada de créditos.
Parcelamento do Solo: Empreendimentos com registro de parcelamento efetivado até 31/12/2028 podem optar pela tributação da CBS em 3,65% sobre a receita bruta, afastando a incidência do IBS e outras formas de CBS, e vedando a tomada de créditos.
Locações, Cessões Onerosas e Arrendamento: Contratos firmados por prazo determinado até 16/01/2025 (com comprovação) podem optar pelo recolhimento do IBS e CBS com base na receita bruta, com alíquota total de 3,65%. A opção veda a tomada de créditos e a dedução do redutor social.
Operações a partir de 2029: A partir de 1º de janeiro de 2029, é possível deduzir da base de cálculo do IBS na alienação de imóvel os valores pagos na aquisição de bens e serviços (entre 01/01/2027 e 31/12/2032) utilizados na incorporação, parcelamento do solo e construção, desde que tenham sido tributados por ICMS ou ISS e registrados como custo direto. Há fatores multiplicadores decrescentes para a dedução a partir de 2029. Este benefício é adicional aos créditos da não-cumulatividade e pode ser combinado com o redutor de ajuste e social, exceto para quem optou pelos regimes especiais de incorporação ou parcelamento de solo.
