Centro do Recife se prepara para ser novo polo de apartamentos do Minha Casa, Minha Vida

No que depender da nova Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), num futuro próximo, bairros que compõem a região central do Recife terão uma nova vida com a chegada de empreendimentos imobiliários mais robustos, dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, para famílias com renda para financiamento. A ideia é atacar o déficit habitacional a partir do ônus excessivo do aluguel (principal componente do déficit na cidade) e, ao mesmo tempo, dar nova vida a essas regiões degradadas.

Há anos o Recife vem se tornando uma cidade esquecida no que diz respeito a imóveis que atendam às faixas comerciais do Minha Casa, Minha Vida. No último ano, o programa, na sua completude, chegou a 40% do total de unidades lançadas na cidade, enquanto que na RMR, esse percentual beira os 90%. Em outras palavras, dos novos produtos imobiliários da cidade, a predominância segue sendo imóveis do médio para o alto padrão, o que ajuda a elevar o custo do metro quadrado e até mesmo a média dos preços cobrados por aluguel na cidade.

MERCADO PARA POUCOS

Dados da consultoria especializada Brain colocam o Grande Recife com o menor metro quadrado do Nordeste (R$ 9,1 mil) quando comparado às RMs de Fortaleza (R$ 9,8 mil) e de Salvador (R$ 9,4 mil). Mas quando considerado apenas a capital, o Recife eleva a média do metro quadrado para R$ 10, 3 mil, ficando atrás apenas de Fortaleza, com média de R$ 10,7 mil e que já supera, e muito, o Recife na concentração do mercado de luxo - que puxa para cima os preços.

“O que a gente tem é um movimento de pessoas que crescem de renda e são obrigadas a sair do Recife. O que tem acontecido nas cidades (da RMR) é a proliferação conjuntos do Minha Casa, Minha Vida. Há no Brasil um programa para aquisição de habitação voltado para baixa renda, mas ele não funcionou no Recife. Das 101 mil unidades produzidas na RMR, apenas 9 mil ficaram no Recife, menos de 10%”, reconhece o Secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento do Recife, Felipe Matos.

Segundo ele, embora a partir de uma renda de R$ 1,5 mil as pessoas já consigam comprar um imóvel no MCMV, "60% das famílias, caso queiram comprar imóvel no Recife, não têm oferta de habitação na cidade e são obrigadas a buscar imóveis na Região Metropolitana”. "Traduzindo isso para o perfil de renda dos recifenses, entre R$ 1,5 mil e R$ 8 mil (atual teto do programa) estão 60% das famílias. Abaixo disso, 27,5%, e, acima, 12%.

Mesmo não sendo uma cidade para os assalariados morarem, Recife concentra 12% dos empregos da RMR, então as pessoas continuam se deslocando à cidade, embora tenham que morar mais longe. Com menos oferta para compra, a demanda por aluguel cresce, sendo acompanhada pela elevação dos preços, que corrobora para o resultado do ônus excessivo (mais de 30% da renda para pagar imóvel) com locação ser mais de 80% do déficit habitacional da cidade.

Diante dessas questões, a saída encontrada pela gestão está ancorada tanto na produção de novas habitações (condicionadas ao setor privado) e retrofit de prédios em desuso. O Centro da cidade, mais precisamente os bairros de São José e Santo Antônio estão prestes a viver um novo momento em relação à chegada de empreendimentos do MCMV que não sejam habitacionais e não só atendam a parcela da população com alto padrão de renda.

Somente estes dois bairros do Recife concentram 265 imóveis sem uso. Numa área ociosa de 104,7 mil metros quadrados. A expectativa é de que, no melhor dos cenários, nesse mesmo espaço passem a existir 2.095 novos apartamentos de, em média, 40 metros quadrados, dentro de condomínios residenciais do Minha Casa, Minha Vida. Em toda a região central do Recife são 5,8 mil domicílios ociosos. “Se a gente retrofitar todos os imóveis subutilizados e ocupar todos os imóveis desocupados do Centro, a gente consegue gerar 8 mil unidades habitacionais. A gente precisa estimular o retrofit e a ocupação da área central, além da produção habitacional para esses 60% que hoje não têm vez na cidade do Recife”, reforça Matos.

COMO ATRAIR AS CONSTRUTORAS

A partir do novo Plano Diretor, de 2020, a gestão espera que a Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) seja esse estímulo a novas construções na cidade. Na legislação, que ainda será apreciada na Câmara de Vereadores, está prevista a criação de um bônus ou crédito construtivo a partir da priorização de projetos de retrofit (reforma para novo uso) de edificações e novas construções habitacionais no Centro da cidade.

A cada metro quadrado reformado nos bairros da Boa Vista, Santo Antônio, São José e Bairro do Recife com destinação a uso habitacional, o construtor recebe um metro quadrado para obras em Boa Viagem. No caso de habitação social nos bairros citados do Centro do Recife, o crédito passa de 1 metro quadrado para 2 metros quadrados - o que permitirá, em trecho da Zona Sul, o aumento da liberação da área construída dos empreendimentos do nível três para o cinco.

Outra medida é que a prefeitura vai permitir a ampliação da área construída privativa quando se trata de habitação de interesse social, o que desdobra em número maior de unidades habitacionais por empreendimento e conseguinte margem de lucro para o construtor, viabilizando economicamente a atração deste tipo de moradia para a cidade, que atualmente tem um número restrito de habitações. Estima-se que as áreas de potencial construtivos dos lotes aumentem em quase 50%.

O lote mínimo na cidade também se adequará à legislação federal, passando a ser considerado a partir de 125 metros quadrados e não mais 250 metros quadrados.

Ainda em relação ao retrofit, a cidade busca se conectar ao Minha Casa, Minha Vida FAR Retrofit, com a modalidade recuperando prédios privados e públicos, antigos e inutilizados, com o objetivo de atualizar os espaços seguindo a legislação vigente e transformá-los em moradias financiadas pelo programa.

MORAR NO RECIFE

• Apenas 40% do total de unidades lançadas na cidade são do MCMV

• 60% da população recifense tem renda que se enquadra no programa habitacional (R$ 1,5 mil a R$ 12 mil - novo teto que irá entrar em operação)

• Região central da cidade concentra 5,8 mil domicílios ociosos

• Bairros de Santo Antônio e São José têm potencial de abrigar 2.095 novos apartamentos somente com requalificação de prédios antigos em desuso

• Por todo o Recife são 95 mil imóveis ociosos ou desocupados. A Zona Sul lidera com 26,9 mil unidades

Fontes: IBGE, PCR e Ademi-PE

INCENTIVOS E LOCAÇÃO SOCIAL

Em outra frente, a Lei do Recentro também é uma iniciativa que libera incentivos fiscais de ITBI, ISS e IPTU para os proprietários revitalizarem as edificações na área central da capital pernambucana, assim como o aguardado programa de locação social Morar no Centro, que só deve sair do papel em 2026, subsidiando até 80% do aluguel de famílias em prédios como o Edifício Tabajara (Rua Siqueira Campos, s/n), o Pátio 304 (Rua Siqueira Campos, 304) e um imóvel na Avenida Dantas Barreto, nº 1080, que serão retrofitados, além duas novas edificações a serem erguidas na região.

“A gente passou uma vida inteira dizendo que teria que fazer casas para quem mais precisa, isso tem que continuar, todos os nossos habitacionais são para pessoas de baixa renda. Mas a gente precisa trabalhar com um arcabouço legal e urbanístico que possa investir cada vez mais em moradia, mas principalmente moradia de interesse social”, afirmou o secretário de habitação da cidade, Felipe Cury.

Para a mais baixa renda, a PCR tem o compromisso de erguer e concluir novos nove empreendimentos inscritos no Programa Minha Casa, Minha Vida, dos quais seis já foram contratados, que vão somar 1,9 mil unidades habitacionais, segundo a secretaria de habitação.