Sobre o Airbnb em condomínios

A estratégia é simples: anunciar os imóveis em plataformas como Airbnb e Booking para locações de poucos dias, que rendem mais do que o aluguel tradicional.

Com a expansão desse mercado, aumentaram os conflitos nos condomínios. Moradores questionam a circulação constante de hóspedes, proprietários defendem o direito de explorar economicamente seus imóveis. Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, quando a convenção do condomínio não autoriza expressamente a locação por curta duração, a atividade depende da aprovação de dois terços dos condôminos. No mês seguinte, suspendeu os processos semelhantes em todo o país até fixar tese vinculante sobre o tema.

O debate de fundo é conhecido. De um lado, sustenta-se que a alta rotatividade de ocupantes desvirtua a finalidade residencial do condomínio, aproximando a atividade da hospedagem. De outro, argumenta-se que não há serviços típicos da hotelaria e que a Lei do Inquilinato não estabelece prazo mínimo para a locação por temporada, apenas o teto de noventa dias.

Isso é verdade. Ocorre que, quando a lei foi promulgada, não se podia imaginar que a tecnologia faria surgir plataformas que massificam contratos de dois ou três dias e concorrem com a hotelaria tradicional. O legislador pensou no veranista que aluga a casa de praia por um mês, não no fluxo contínuo de hóspedes de hoje. O fato é que aqui estamos.

É importante diferenciar imóveis de primeira e de segunda residência. Nos primeiros, a família efetivamente mora, então a tolerância com "estranhos" tende a ser menor, em nome da privacidade, da segurança e do sossego, justamente os bens que a jurisprudência vem privilegiando. Já os de segunda residência, geralmente no litoral ou no campo, servem ao lazer, de modo que ali, a convivência com pessoas de fora é maior e a resistência ao short stay, menor.

É nessa segunda hipótese que está o centro do problema. Quando o incorporador concebe um empreendimento em uma praia valorizada, com unidades de 20 a 25 metros quadrados vendidas a valores expressivos, ele não espera que o adquirente resida no local. Espera um investidor. E o investidor a adquire justamente para explorá-la em curtíssima duração, sabendo que seus hóspedes não ficarão 30 dias, que dirá 90.

Não deveria haver surpresa, portanto. Mas o STJ mudou o jogo, porque as convenções tradicionais simplesmente não previam a hipótese, e o silêncio, agora, joga contra o investidor, podendo inviabilizar a finalidade precípua do investimento.

É aqui que a estrutura jurídica revela seu valor. A convenção de condomínio é elaborada pelo próprio incorporador e registrada junto ao memorial de incorporação. Naquele momento, e só naquele momento, o desenvolvedor escolhe, sozinho, as regras do jogo. Depois da entrega, os condôminos até podem alterar a convenção, mas o Código Civil exige quórum de dois terços das unidades, patamar elevado em empreendimentos pulverizados entre centenas de investidores. Até porque quem compra um estúdio em frente ao mar dificilmente se mobilizará para proibir a atividade que ele próprio pretende exercer.

Esse desenho produz uma dupla segurança. Para o investidor, a previsão expressa do short stay na convenção originária consolida o modelo de negócio, já que a controvérsia no STJ gravita em torno do silêncio da convenção, nunca da autorização expressa. Para o incorporador, a previsão agrega credibilidade e valor ao produto, pois vender unidades compactas a investidores sem assegurar, no registro, a viabilidade jurídica da operação pode se tornar um problema.

A recomendação opera em dois tempos. Ao incorporador que mira o público investidor, cabe prever o short stay na convenção desde o registro do memorial, disciplinando a convivência e a responsabilidade pelos hóspedes. Ao investidor, cabe inverter a ordem da análise: antes de avaliar a rentabilidade projetada da unidade, examinar a convenção registrada.

Amadeu Mendonça, advogado patrimonial e de negócios imobiliários.