O financiamento imobiliário e os impactos das novas regras da Caixa

As recentes alterações nas regras de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal geraram um rebuliço no mercado financeiro e imobiliário. E com razão. A Caixa, que é responsável por cerca de 70% dos contratos, impôs limitações significativas para quem busca empréstimo para adquirir um imóvel, como a redução das cotas de financiamento, limitação do valor do bem a ser adquirido e aumento da taxa de juros. Essas medidas têm objetivos claros: controlar o fluxo de crédito diante do aumento dos saques na poupança e evitar o colapso do sistema. Mas, o que foi alterado na prática?

Para melhor analisar o cenário, podemos citar o percentual de entrada para aquisição de um imóvel. Se antes era possível financiar até 80% do valor de um imóvel pelo sistema SAC, agora essa cota caiu para 70%. Já no sistema Price, a queda foi ainda mais drástica: de 70% para 50%. Isso significa que o interessado em adquirir um imóvel, terá que desembolsar até 50% do valor de entrada, para poder obter êxito na compra e contratação do financiamento. Além disso, apenas imóveis de até R$ 1,5 milhão podem ser financiados com recursos da Caixa.

Somando as mudanças quanto ao percentual financiável, na virada do ano a Caixa também promoveu alterações nos percentuais de juros aplicados nos financiamentos da instituição financeira. Até o final do ano de 2024, a taxa girava em torno de 10% anuais. Agora, com as mudanças, pode chegar até 11,05% ao ano, sendo reflexo da política monetária aplicada pelo Banco Central.

Como se vê, essas mudanças impactam diretamente no bolso da classe média, especialmente entre as famílias que estão no limite para adquirir a casa própria ou promover melhorias no padrão de moradia. A exigência de entradas mais elevadas pode adiar o sonho da casa própria para muitas pessoas. Isso, por si só, já merece reflexão.

Afinal de contas, ao limitar o acesso ao crédito o banco contribui para desacelerar um mercado que vinha aquecido e, ao mesmo tempo, pressionar construtoras e incorporadoras, que terão que repensar suas estratégias de venda.

O ponto mais sensível é a redução drástica da cota de financiamento pelo sistema Price, que agora financia apenas metade do valor do imóvel e o aumento da taxa de juros. Essa modalidade era amplamente usada por quem buscava parcelas menores no início do contrato e sua restrição deixa pouca margem para compradores com renda mais baixa ou com recursos limitados para dar de entrada e acompanhar as parcelas.

Por outro lado, é preciso reconhecer que essas regras foram implementadas para evitar o pior. Se a Caixa continuasse financiando imóveis com cotas altas em meio à queda nos depósitos da poupança, o sistema poderia entrar em colapso. Então, sim, há um lado positivo: a proteção do sistema financeiro. Porém, as regras poderiam ter sido incorporadas de forma mais gradual, para dar tempo para o mercado se adaptar.

Na linha das alterações e considerando a limitação de financiamento para imóveis de até R$ 1,5 milhão de reais, visando amortizar o impacto causado na restrição ao financiamento de imóveis de alto padrão, a Caixa lançou uma nova modalidade de financiamento com juros pós-fixados, atrelados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI). Essa opção é voltada para imóveis acima de R$ 1,5 milhão, com taxas que começam em 114% do CDI.

É de bom tom ponderar que essa linha é interessante para quem tem perfil de risco mais arrojado e acredita que o CDI deverá cair no futuro. No entanto, é uma aposta, já que as flutuações no CDI podem tornar as parcelas imprevisíveis ao longo dos anos. Se o interessado prefere estabilidade, talvez seja melhor procurar financiamentos com juros fixos, observando como vem se comportando o mercado financeiro.

Contudo, para quem está olhando o mercado imobiliário como oportunidade de investimento, a dica é buscar alternativas fora do financiamento tradicional, a exemplo dos leilões de imóveis e financiamentos diretos oferecidos pelas incorporadoras/construtoras.

Com o aumento da inadimplência, o número de imóveis indo a leilão tem crescido, seja no âmbito judicial ou extrajudicial. Nesses tipos de alienação, é possível encontrar oportunidades com descontos entre 40% e 60% do valor de mercado, especialmente em imóveis comerciais ou residenciais localizados nos grandes centros urbanos, seja de baixo, médio ou alto padrão.

A aquisição de imóveis por meio de leilões imobiliários vem se destacando pela facilidade de compra, oportunidade de preço e forma de pagamento, considerando que é possível recorrer ao parcelamento nas transações judiciais, sem análise de crédito. Já na modalidade extrajudicial, a modalidade também é uma alternativa à disposição do arrematante.

Mas é preciso agir com atenção. Mesmo sendo uma das formas de investimento e de compra de moradia que mais se destacaram nos últimos anos, é indispensável fazer due diligence para evitar surpresas jurídicas nos leilões imobiliários. Para isso, é recomendável recorrer a uma assessoria jurídica com expertise no setor imobiliário.

Outra oportunidade que pode se sobressair diante das alterações promovidas pela CEF é o financiamento direto com a incorporadora. Muitas empresas já estão oferecendo condições exclusivas para atrair compradores, oferecendo planos mais flexíveis. Esse tipo de negociação não requer intermediação de um banco, correspondente imobiliário, despachante ou outros agentes que oneram a operação. Normalmente, a aprovação de crédito é simplificada e há maior clareza com taxas e prazos estabelecidos.

Essa forma de aquisição imobiliária é mais vantajosa para quem está com capital mais curto. Ainda que haja opções e modalidades distintas que possam alternar ao novo modelo de investimento da CEF, é necessário considerar que o mercado imobiliário brasileiro está em um momento de transição. E isso exige cautela, tanto de investidores quanto de compradores.

Se, por um lado, as novas regras dificultam o acesso ao crédito, por outro, abrem espaço para estratégias mais criativas e oportunidades menos exploradas, como leilões e negociações diretas com construtoras.

É necessário avaliar todas as possibilidades antes de tomar qualquer decisão que envolva investimento e que possa impactar de forma significativa o capital investido. O mercado ainda oferece boas oportunidades, mas o sucesso da empreitada vai depender da capacidade de adaptação e da visão estratégica do investidor.

Celina Pessoa, advogada especialista em direito imobiliário e diretora do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário em Pernambuco (Ibradim)