Desenvolvimento imobiliário e segurança jurídica: os novos modelos de negócios e o avanço da Lei de Condomínio de Lotes

O mercado imobiliário em Pernambuco e no Nordeste passa por uma importante transformação nos seus modelos de estruturação de negócios. Em exibição na última quinta-feira, o mais recente episódio do videocast Metro Quadrado, comandado pelo jornalista Lucas Moraes, trouxe uma análise detalhada sobre a evolução das ferramentas jurídicas aplicadas ao setor, o avanço da Lei de Condomínio de Lotes (Lei nº 13.465/2017) em substituição aos loteamentos tradicionais, o conceito de empreendimentos multifásicos e o impacto das recentes legislações de uso do solo na requalificação de centros urbanos.

 

O debate reuniu o advogado patrimonial e de negócios imobiliários Amadeu Mendonça e o advogado e desenvolvedor imobiliário Guilherme Guerra, sócio-fundador da GMG Premiere. Na conversa, os especialistas destacaram que as exigências do público consumidor migraram da simples entrega de unidades habitacionais para a busca por experiências agregadas de bem-estar (wellness), enogastronomia e alta infraestrutura, o que demanda arranjos legais mais flexíveis e seguros.

Ao resgatar a trajetória da legislação imobiliária brasileira, Guilherme Guerra lembrou que o mercado iniciou sua estruturação apoiado apenas no modelo de empreitada previsto pelo Código Civil original, passando posteriormente pela criação da incorporação imobiliária e do condomínio fechado.

"A gente procurou dar uma contribuição que era estender um pouco mais os regimes e os modelos de negócios do mercado imobiliário. A gente sabe que a responsabilidade é muito grande, envolve sobretudo sonhos e famílias. Era muito pouco a gente se restringir como existia apenas ao modelo da empreitada na época do Código Civil", explicou Guilherme Guerra.

Ele ressaltou ainda o papel da cultura pernambucana no aperfeiçoamento dessas ferramentas. "O condomínio fechado é algo da nossa cultura pernambucana e que foi muito importante para a democratização do investimento imobiliário".

Para além da incorporação e do condomínio a preço de custo, a consolidação das Sociedades de Desenvolvimento Imobiliário (SDIs) surgiu como uma solução para conferir proteção aos investidores e viabilizar empreendimentos complexos de segunda residência ou de uso misto.

Explicando a distinção prática entre as estruturas tradicionais no cotidiano do comprador, Amadeu Mendonça destacou os papéis dos adquirentes e das construtoras em cada modalidade.

"Na incorporação imobiliária, a incorporadora é a desenvolvedora: ela lança o produto ao mercado da forma que entende cabível e faz a venda de uma unidade futura. Já no condomínio fechado, os condôminos se juntam para contratar uma construtora e fazer o empreendimento da forma que eles querem; a construtora passa a ser uma contratada", detalhou Amadeu Mendonça.

Lei de Condomínio de Lotes

Um dos momentos centrais do videocast abordou a substituição gradual da antiga Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/1979) pela Lei de Condomínio de Lotes (Lei nº 13.465/2017). Embora sancionada há nove anos, a legislação de condomínio de lotes ganha tração mais efetiva no mercado atual ao solucionar gargalos históricos, como a obrigatoriedade de doação das vias internas ao poder público e a insegurança na cobrança de taxas de manutenção.

Guilherme Guerra enfatizou que a legislação permitiu ao mercado reunir em um único complexo imobiliário — sob a figura de subcondomínios — diferentes perfis de ocupação, como áreas residenciais, comerciais, hoteleiras ou de lazer.

"A lei do condomínio de lote resolveu essa questão porque agora você não precisa mais fazer a aprovação tendo como pré-requisito a realização dos desmembramentos. Você não precisa mais doar as vias internas para que elas passem a ser públicas: elas passam a ser vias internas como sendo áreas comuns de todo e qualquer condomínio edilício. Então a portaria passou a ser legal", apontou Guerra.

Além do ganho em segurança jurídica quanto ao acesso controlado e à cobrança cogente de quotas condominiais sem a dependência de vínculos associativos frágeis, Amadeu Mendonça ponderou sobre a vantagem fiscal trazida pelo formato.

"O condomínio de lotes tem um benefício em detrimento do loteamento que é a possibilidade de utilização do RET, o Regime Especial de Tributação, que derruba a tributação de 6,73% nas empresas do lucro presumido para 4%. Trouxe uma formatação que era realmente o que o mercado pedia e tem procurado, trazendo além do incentivo tributário a questão da formatação mais segura", afirmou Mendonça.

Durante o episódio, os convidados abordaram a transformação do conceito de alto padrão, no qual itens antes vistos como diferenciais tornaram-se exigências básicas de mercado. A atratividade dos projetos atuais decorre da integração de equipamentos de convivência qualificados, a exemplo de vinícolas integradas, arenas esportivas completas e projetos arquitetônicos focados em amplas áreas sociais privativas.

No encerramento do videocast, os participantes avaliaram o impacto de legislações urbanísticas locais no desenvolvimento das cidades, citando o Programa Morar Bem Pernambuco e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife. Guerra e Mendonça ressaltaram que instrumentos como a concessão de crédito construtivo associada ao retrofit estão viabilizando a atração de capital privado para a recuperação habitacional e comercial do centro histórico e expandido da capital pernambucana.