Proposta única, com contrapartida de R$ 2,4 mi ao mês da PCR, vence leilão para locação social no Recife

O leilão da Parceria Público-Privada (PPP) Morar no Centro, o primero do País a prever a implantação, manutenção e operação de locação social e habitacionais destinados à população de baixa renda e ao mercado popular, na área central do Recife, teve apenas um proponente, consagrado vencedor durante cerimônia realizada na sede da B3, nesta terça-feira (26), em São Paulo. Pela proposta apresentada, a Sanco Engenharia (empresa de Alagoas) e a CPM Construtora (de Pernambuco) irão tocar a concessão, ao longo de 25 anos, com a contrapartida máxima do poder público, que é de R$ 2.453.74,24 pagos ao mês pela Prefeitura do Recife.

O "Morar no Centro" operará sob o regime de Concessão Patrocinada, com subvenção do ente público. O concessionário privado terá responsabilidades triplas: construção, gestão (incluindo a gestão de 44% das unidades que serão adquiridas via MCMV) e operação. A operação em si envolve serviços condominiais, manutenção das unidades (em caso de troca de inquilinos), conservação das áreas comuns e trabalho social. O concessionário será responsável por atividades de trabalho social, incluindo a capacitação dos beneficiários e o fomento à melhoria de vida das famílias.

A Sanco Engenharia contabiliza cerca de 30 mil unidades habitacionais ao longo de sua história, inclusive com obras em Pernambuco, onde já costuma atuar em consórcio com a CPM Construtora, que funciona como uma representante local da empresa. Desta vez, atuam nessa empreitada sob a nomenclatura do Consórcio Habitação Social Recife.

"Este pregão marca o avanço de um modelo moderno e transformador, que amplia o acesso à moradia digna. Nosso compromisso vai além, com acompanhamento ao longo dos próximos 25 anos e com manutenção contínua", disse o CEO e sócio-diretor da Sanco Engenharia, Marcelo Saldanha.

UNIDADES HABITACIONAIS E RECEITA DE LOCAÇÃO SOCIAL

Em relação às obras, o Recife espera entregar aproximadamente 1.128 unidades habitacionais. As intervenções ocorrerão em seis empreendimentos distintos, distribuídos entre os bairros de Santo Antônio, São José, Boa Vista e Cabanga. A natureza da intervenção é mista, incluindo tanto retrofits de edificações existentes quanto novas construções. As unidades habitacionais terão tipologias variadas, indo de studios a apartamentos de três dormitórios. 

Do total de unidades previstas, cerca de 56% serão destinadas à modalidade de locação social e 44% de moradias vinculadas ao Programa Minha Casa, Minha Vida. Aproximadamente 624 moradias serão destinadas ao aluguel social subsidiado, enquanto cerca de 500 unidades poderão ser adquiridas nos critérios habitacionais federais.

Dos seis empreendimentos previstos na PPP, quatro utilizam imóveis da União e dois pertencem ao município. Do volume total de investimentos previstos, cerca de R$ 266 milhões serão destinados nos primeiros anos à execução das obras de retrofit, requalificação e construção das novas unidades habitacionais. Outros R$ 252 milhões serão investidos ao longo dos 25 anos. 

A lógica por trás do cálculo do aluguel visa garantir que quem ganha menos, compromete menos. O valor total a ser pago pelos beneficiários (aluguel mais condomínio) foi definido para comprometer no máximo de 15% a 25% da renda familiar.  Para sustentar economicamente a operação e o aluguel social de baixo custo, o modelo de remuneração da concessionária inclui a Receita de Locação Social (13% da Receita Total) e uma Contraprestação Pública Pecuniária (68% da Receita Total), paga pelo Poder Público.

A Prefeitura do Recife não paga o "aluguel" diretamente aos moradores, mas sim complementa a receita da concessionária privada por meio da contraprestação para viabilizar o aluguel social de baixo custo. Essa contraprestação ficou definida no valor máximo previsto: R$ 2.453.74,24, a serem pagos pela PCR por mês ao longo de 25 anos às empresas privadas que estarão tocando o projeto.

A Receita Total Estimada da Concessão é de R$ 952.471.000,00, contabilizando a contraprestação pública municipal (70%), a venda de unidades (14%), a arrecadação de aluguéis das famílias beneficiadas (12%) e a exploração comercial de lojas no térreo/fachadas ativas (4%). O valor do contrato soma pouco mais de R$ 500 milhões em investimentos privados, segundo a PCR. 

MODELO DE PPP AINDA CONTESTÁVEL

Sobre a contrapartida pública da PPP, o sócio da consultoria Radar PPP, Frederico Ribeiro, avalia que a discussão sobre a contraprestação é legítima e precisa ser analisada dentro da natureza do próprio projeto. "Em PPPs habitacionais, ou mesmo em projetos que têm como objetivo a reabilitação de centros urbanos por meio da exploração de imóveis históricos, dificilmente a conta fecha apenas com exploração imobiliária privada, ainda mais quando voltados à população mais carente", justifica. 

Ele diz que, de forma geral, o que se observa é que projetos dessa natureza contam com forte apoio estatal, seja por meio de subsídios, aportes públicos, incentivos fiscais, financiamento em condições especiais ou pagamentos continuados — que é o caso desta PPP.

"O setor privado entra trazendo capacidade de investimento antecipado, gestão, operação e execução em escala, mas o poder público continua tendo papel fundamental na viabilização econômica do modelo [...] é indiscutível que o resultado do leilão é motivo para se comemorar, ainda que também evidencie os desafios e os espaços de aprimoramento que esse tipo de modelagem naturalmente apresenta".

Presentes no leilão, os secretários de Habitação do Recife, Felipe Cury, e de Desenvolvimento Urbano e Econômico e Licenciamento, Felipe Matos, celebraram o resultado. "É a primeira PPP de Locação Social do Brasil. Fizemos com um esforço grande, porque estamos pensando em mais um eixo da nossa política de habitação", afirmou Cury. 

A PPP foi estruturada pelo Ministério das Cidades, em articulação com o Programa de Parcerias de Investimentos (PPI) da Casa Civil, pela Secretaria de Patrimônio da União (SPU), vinculada ao Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos, pela Caixa, pelo Fundo de Apoio à Estruturação de Projetos de Concessão (FEP) e pela prefeitura de Recife.