Recife cria projeto que atualiza ITBI e pode aumentar custo para compra de imóveis

O prefeito do Recife, João Campos (PSB), encaminhou à Câmara Municipal o Projeto de Lei do Executivo (PLE) nº 1/2026, que propõe mudanças significativas no Código Tributário do Município. A iniciativa busca adequar a legislação local às novas normas gerais da Reforma Tributária brasileira, estabelecidas pela Lei Complementar Federal nº 227/2026. O foco da proposta é a regulamentação do Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis (ITBI), criando uma metodologia própria de avaliação que pode acabar sendo desfavorável ao contribuinte, elevando o custo para compra de imóveis. 

O projeto, encaminhado em regime de urgência, visa à uniformização dos critérios de apuração da base de cálculo do imposto, "trazendo mais transparência e segurança jurídica para o contribuinte no momento da avaliação imobiliária", segundo a gestão. De acordo com o texto, o valor venal do imóvel — base para o cálculo do ITBI — passará a ser definido como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado. Para chegar a esse montante, a prefeitura utilizará critérios que incluem análise de preços praticados no mercado imobiliário, informações de cartórios (serviços notariais) e agentes financeiros e características do imóvel, como localização, área, padrão de construção e destinação.

O procedimento proposto estabelece que o contribuinte declare o valor venal. Caso o Fisco municipal identifique incompatibilidades com os critérios técnicos, um Auditor do Tesouro Municipal poderá arbitrar a base de cálculo por meio de um processo administrativo, "sendo assegurado ao cidadão o direito ao contraditório e à ampla defesa".

"Na prática, o modelo proposto funciona da seguinte forma: se o valor autodeclarado pelo contribuinte for superior ao apurado pela municipalidade, será aceito; se for inferior, haverá arbitramento do tributo. Em qualquer hipótese, cria-se um cenário desfavorável ao contribuinte", explica o advogado patrimonial e de negócios imobiliários Amadeu Mendonça. 

Segundo ele, o ITBI tem como base de cálculo o valor venal do imóvel, entendido como o seu valor de mercado. "Nesse contexto, o valor que está sendo negociado tem a presunção de ser o verdadeiro, pois tende a refletir, de forma contemporânea, o valor praticado no mercado".

Amadeu reforça que, no mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1.113, firmou entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, presumindo-se correto o valor declarado pelo contribuinte com base no contrato de compra e venda.

"Embora, na prática, existissem divergências na atuação dos municípios, havia orientação jurisprudencial consolidada sobre o tema. O Projeto de Lei apresentado pela Prefeitura do Recife, contudo, rompe com essa lógica ao esvaziar a presunção de veracidade da declaração do contribuinte", destaca. 

Caso aprovado, o PL permitirá que a Prefeitura utilize metodologia própria de avaliação com critérios ainda não muito claros. "Embora alguns critérios tenham sido indicados, eles são vagos, carecendo da objetividade necessária para confrontar o valor efetivamente negociado entre as partes, especialmente por determinar que será utilizado apenas um dos critérios, provavelmente o que mais beneficie a administração pública".

CUSTO DOS IMÓVEIS

Ainda segundo Amadeu, embora a metodologia esteja alinhada às diretrizes da Reforma Tributária, é inegável que sua aplicação tende a gerar impactos negativos no mercado imobiliário, "ao elevar o custo de aquisição dos imóveis e, consequentemente, dificultar a aquisição por parte da população".

"É provável que uma discussão até então pacificada volte a ser judicializada. Desta vez, contudo, o desfecho pode não se mostrar tão favorável ao contribuinte, especialmente diante das novas diretrizes introduzidas pela Reforma Tributária".

Além do ITBI, o projeto promove ajustes na Lei Municipal nº 19.424/2025, que disciplina a cessão e securitização de créditos tributários. As alterações visam dar mais clareza às operações onde o município transfere direitos de créditos a terceiros. A proposta reforça que o comprador dos créditos assume o risco da operação, mas prevê mecanismos de substituição de créditos em casos de erros materiais, decisões judiciais ou pagamentos efetuados diretamente ao município após a cessão.

O projeto segue em análise das comissões temáticas da Casa José Mariano antes de ir à votação em plenário.