IRCentro: aposta do Recife para reabilitar imóveis no Centro é detalhada a construtores

Na sede da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), nesta terça-feira (20), a Prefeitura do Recife, por meio da chefe do gabinete do centro histórico da Prefeitura do Recife, Ana Paula Vilaça, da presidente do Instituto da Cidade Pelópidas Silveira (ICPS), Mariana Asfora, e do secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento do Recife, Felipe Matos, detalhou aos construtores as novas regras previstas no novo mecanismo de incentivo à reabilitação do Centro da cidade, o IRCentro, regulamentado pelo Decreto nº 39.330, que entrou em vigor em 15 de dezembro de 2025, o programa detalha regra a aplicação da nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), vigente desde o início do mesmo mês e é a aposta para adensamento habitacional em áreas dos bairros de Santo Antônio, São José e Boa Vista, além do próprio bairro do Recife. 

A medida foca em benefícios urbanísticos a empreendedores que realizem obras comprovadas de reforma ou retrofit em imóveis localizados no centro histórico da capital pernambucana, garantindo a modernização das infraestruturas e a preservação de bens patrimoniais que sofreram deterioração ao longo do tempo

"A gente tem um subsídio cruzado. É a forma de acessar mais potencial em áreas de interesse de desenvolvimento imobiliário, tendo como condição para acessar essas regiões a realização de reforma, retrofit e restauro nas áreas de preservação do Recife", destacou Mariana Asfora.

Como funciona o mecanismo de incentivo

O sistema opera através da lógica de áreas geradoras e receptoras. O empreendedor que investe em uma obra no Centro (área geradora) adquire o direito ao Potencial Construtivo Adicional (PCA), que pode ser utilizado em outras regiões da cidade (áreas receptoras).

As áreas geradoras prioritárias, por concentrarem maior necessidade de revitalização, são os Setores de Preservação da Significância (SPS) das Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico-Cultural (ZEPH) de Santo Antônio e São José, além da ZEPH Boa Vista. Já o Bairro do Recife também é classificado como área geradora.

As áreas receptoras, onde o potencial construtivo pode ser aplicado para novas construções, incluem setores específicos na Encruzilhada e em Boa Viagem (ZRU 1 Setor C, ZEC Encruzilhada Setor B e ZEC Praça de Boa Viagem Setor B).

 

Cálculo dos benefícios e prioridades sociais

A quantidade de potencial construtivo gerado varia conforme o tipo de intervenção e o uso do imóvel. As fontes indicam que a legislação prioriza a conversão de uso para habitação e a hotelaria. Confira as equivalências principais:
• Habitação de Interesse Social: Cada 1 m² executado na área geradora pode equivaler a até 3,00 m² de PCA para uso na área receptora.
• Novas áreas habitacionais (conversão de uso): Projetos que transformem usos antigos em moradia recebem maior incentivo, chegando a 2,00 m² de PCA por metro quadrado construído nas zonas de Santo Antônio, São José e Boa Vista.
• Hotelaria: O retrofit voltado para hotéis garante a equivalência de 1,00 m² de PCA para cada metro quadrado de obra.
Para ter direito ao benefício, a intervenção deve abranger a totalidade do imóvel e o Habite-se ou Aceite-se deve ter sido emitido a partir de 1º de janeiro de 2025. Além disso, o projeto deve prever uso habitacional, hotelaria ou misto com fachada ativa no pavimento térreo.

Procedimentos e transferência entre particulares

O processo administrativo para garantir o benefício deve ser realizado através do Portal de Licenciamento Unificado. O proprietário deve primeiro solicitar o CEPCA (Certificado de Equivalência de Potencial Construtivo Adicional) após o início físico das obras, atestado pela Diretoria de Preservação do Patrimônio Cultural (DPPC).

Posteriormente, para utilizar o potencial na área receptora, é necessário o CAPCA (Certificado de Aquisição de Potencial Construtivo Adicional). Um ponto relevante das fontes é que o potencial construtivo pode ser comercializado entre particulares. Essa transação deve ser formalizada por escritura pública, identificando as partes e a quantidade de metros quadrados alienada, mas a utilização efetiva no imóvel receptor depende sempre da emissão prévia do CAPCA pelo município.