Após longa espera, Recife apresenta PPP de R$ 600 milhões para aluguel de apartamentos no Centro

Depois de um longo período de gestação, a capital pernambucana oficializa a investidores e empresas do mercado imobiliário, nesta quarta-feira (17), na sede da B3, em São Paulo, o lançamento da Parceria Público-Privada (PPP) "Morar no Centro", um projeto de habitação que introduz o modelo de Locação Social como alternativa ao tradicional foco em alienação (venda). A iniciativa, pioneira no Recife e no País, chega após sucessivos atrasos. O edital já deveria ter sido apresentado ao fim do primeiro semestre de 2025.

Resultado de esforços conjuntos entre a Prefeitura do Recife, o Governo Federal (Casa Civil e Ministério das Cidades) e a Caixa Econômica Federal, a "PPP Morar no Centro" visa não apenas fornecer moradia, mas também revitalizar a área central da cidade, somando-se a outras iniciativas. 

Conforme sua última atualização pública, o projeto é direcionado a moradores com diversas faixas de renda, priorizando beneficiários das faixas 1 e 2 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Os critérios para participação estabelecem uma renda familiar de até R$ 4.942,00 (equivalente a 3,5 salários-mínimos, data base 2024) e exige ser morador do Recife há pelo menos dois anos. A lista de beneficiários será consolidada pela prefeitura.

Com a PPP, o Recife espera entregar aproximadamente 1.128 unidades habitacionais. As intervenções ocorrerão em seis empreendimentos distintos, distribuídos entre os bairros de Santo Antônio, São José, Boa Vista e Cabanga. A natureza da intervenção é mista, incluindo tanto retrofits de edificações existentes quanto novas construções. As unidades habitacionais terão tipologias variadas, indo de studios a apartamentos de 3 dormitórios, desenhadas para atender diversas configurações familiares. Um dos diferenciais do projeto é que os apartamentos serão entregues prontos para morar, incluindo fogão, geladeira, chuveiro e mobília básica, além de Wi-Fi, todos com a finalidade de locação subsidiada. 

COMO FUNCIONA A LOCAÇÃO SOCIAL

Os critérios de priorização incluem famílias lideradas por mulheres, famílias monoparentais, chefes de família idosos, pessoas que moram em áreas de risco e mulheres ou pessoas LGBTQIANP+ em situação de violência.
A lógica por trás do cálculo do aluguel visa garantir que quem ganha menos, compromete menos. O valor total a ser pago pelos beneficiários (aluguel mais condomínio) foi definido para comprometer no máximo de 15% a 25% da renda familiar. Por exemplo, em uma das faixas de renda, o comprometimento é de 15% (R$ 210,00 para 1 salário-mínimo).

O "Morar no Centro" opera sob o regime de Concessão Patrocinada com um prazo de 25 anos. O concessionário privado terá responsabilidades triplas: Construção, Gestão (incluindo a gestão de 44% das unidades que serão adquiridas via MCMV) e Operação. A operação envolve serviços condominiais, manutenção das unidades (em caso de troca de inquilinos), conservação das áreas comuns e trabalho social.
O concessionário será responsável por atividades de trabalho social, incluindo a capacitação dos beneficiários e o fomento à melhoria de vida das famílias.

VALOR DO ALUGUEL

Para definir o valor total a ser pago pelos beneficiários (que inclui aluguel e condomínio), o projeto foi calculado para que o comprometimento da renda familiar ficasse entre 15% a 25%. Uma família cuja renda familiar seja próxima a um salário-mínimo, o comprometimento gira em torno dos R$ 200.

À medida que a renda familiar aumenta, o percentual de comprometimento sobe gradativamente. Por exemplo, nas faixas de renda intermediárias (como R$ 2.075 e R$ 3.100), o percentual de comprometimento é de 20%, resultando em contribuições de R$ 415 e R$ 620, respectivamente, conforme estimativa apresentada em agosto deste ano.

Para as famílias com a renda máxima permitida no programa (próxima a 3,5 salários mínimos, o valor do aluguel pode chegar ao patamar de R$ 1,2 mil.

APORTES ALTOS DA PREFEITURA E INTERVENÇÃO PRIVADA

A remuneração do concessionário será composta por múltiplas fontes: cobrança de aluguel dos locatários, receitas da fachada ativa, alienação das unidades e a contraprestação pública pecuniária. O Poder Público complementa as receitas com esta contraprestação, que é paga a partir do início da operação dos empreendimentos. 

Para sustentar economicamente a operação e o aluguel social de baixo custo, o modelo de remuneração da concessionária inclui a Receita de Locação Social (13% da Receita Total) e uma Contraprestação Pública Pecuniária (68% da Receita Total), paga pelo Poder Público. A Prefeitura do Recife não paga o "aluguel" diretamente aos moradores, mas sim complementa a receita da concessionária privada por meio da Contraprestação Pública Pecuniária para viabilizar o aluguel social de baixo custo.

A contraprestação mensal máxima é de R$ 2.202.657,31. O projeto possui um valor estimado de contrato de R$ 596.673.102,71 (68% pagos pela PCR - cerca de R$ 400 milhões) e um valor de investimento de R$ 199.211.214,44 (ente privado).

Além das moradias, o projeto exige do concessionário a construção de equipamentos sociais, como uma creche e a sede da Orquestra Criança Cidadã. Os empreendimentos também terão uso misto, permitindo a exploração de fachada ativa com locação para lojas, visando ao dinamismo e conservação da área.

Entre os empreendimentos estão:

•  SIQUEIRA CAMPOS
  Bairro: Santo Antônio (ZEPH)
  Intervenção: Retrofit
  Unidades Habitacionais (UHSs) previstas: 104

 

• 2. PÁTIO 304
  Bairro: Santo Antônio (ZEPH),
  Intervenção: Retrofit
  UHSs previstas: 89
  Empreendimento inclui o encargo de construção de uma creche no térreo.

 

• 3. DANTAS BARRETO
  Bairro: São José,
  Intervenção: Retrofit e nova construção,
  UHSs previstas: 76
  

 

• 4. RIACHUELO-SAUDADE
  Bairro: Boa Vista,
  Intervenção: Nova construção,
  UHSs previstas: 88 (todas studios)

 

• 5. CABANGA NORTE
  Bairro: Cabanga
  Intervenção: Nova construção
  UHSs previstas: 384
  

 

• 6. CABANGA SUL
  Bairro: Cabanga
  Intervenção: Nova construção
  UHSs previstas: 387
  

O modelo financeiro aposta em linhas de financiamento vantajosas (MCMV e BNB). Um elemento crucial é o sistema de garantia para o pagamento da contraprestação pecuniária, que é de dupla camada, utilizando recursos ordinários e o Fundo de Participação dos Municípios (FPM).

O risco de inadimplência é compartilhado entre o Poder Concedente e o Setor Privado, e a remuneração da concessionária é impactada por um sistema de mensuração de desempenho. O leilão para escolha da empresa a operar a PPP só deve sair em meados de março de 2026.

PROJETO SOMA-SE À PPP DISTRITO GUARARAPES

Em outra frente com o BNDES, a Prefeitura do Recife também aposta na concessão do perímetro que abrange a área entre a Avenida Nossa Senhora do Carmo e a Praça da República, nos bairros de São José e Santo Antônio, com aporte estimado em R$ 300 milhões, numa concessão de 30 anos e contrapartidas vultosas da PCR. 

O projeto foca na intervenção direta em 14 edifícios com "questão fundiária difícil" (múltiplos proprietários, massa falida, espólio). Nesses casos, a prefeitura irá desapropriar os imóveis por valor de mercado e, através de uma Parceria Público-Privada (PPP), passará a obrigação do desenvolvimento imobiliário a um concessionário.

O concessionário terá a obrigação de construir quase 900 moradias dentro do Minha Casa, Minha Vida. Em troca, a renda gerada pela moradia bancará a obrigação de revitalizar cerca de 140.000 m² de área pública, incluindo a Orla da Rua Martins e Barros, Rua do Sol, Praça da Independência, Avenida Guararapes e Dantas Barreto.