Nova faixa do Minha Casa, Minha Vida: apartamentos de R$ 500 mil e juros de 10% ao ano; veja vantagens

A aprovação da Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida (MCMV), que amplia o financiamento para famílias com renda de até R$ 12 mil e fixa os juros em 10% ao ano, deve injetar novo fôlego no mercado imobiliário a partir de 2025. A avaliação é do presidente da ACLF Empreendimentos, Avelar Loureiro Filho, que também destaca o reforço ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) com recursos do Fundo Social do Pré-Sal.

Ele acredita que a nova faixa de financiamento e os juros menores vão atrair mais clientes. “Antes, imóveis entre R$ 350 mil e R$ 500 mil apresentavam taxas de até 12% em bancos privados. Com o novo anúncio, os juros foram fixados em 10% ao ano, o que deve atrair mais famílias para o programa”, analisa Avelar Loureiro Filho. “O financiamento mais acessível deve aquecer o MCMV”, prevê o líder da ACLF. 

A avaliação de Avelar Loureiro Filho também identifica soluções estruturais para o MCMV, nos anúncios feitos pelo Governo Federal. Avelar afirma que o SBPE receberá reforço do Fundo Social do Pré-Sal e de novas captações no mercado. “Antes, o SBPE enfrentava restrições. A entrada de recursos do pré-sal vai liberar novas linhas de crédito”, explicou.

O QUE É A FAIXA 4 DO MCMV

A Faixa 4 deve entrar em vigor no próximo mês, permitindo o financiamento de imóveis de até R$ 500 mil em até 420 meses (35 anos). Ela será voltada para famílias com renda mensal de até R$ 12 mil, com taxa de juros fixa de 10% ao ano.

O Conselho Curador do FGTS também aprovou o reajuste dos limites de renda para as demais faixas do MCMV. A Faixa 1 passa a atender famílias com renda de até R$ 2.850; a Faixa 2, até R$ 4.700; e a Faixa 3, até R$ 8.600 mensais.

CONSTRUTORAS COM ESTOQUE

Para Thiago Ely, diretor executivo comercial da MRV&CO, a mudança vai impulsionar ainda mais as vendas e contribuir para a redução do déficit habitacional no Brasil. “Há uma parcela significativa da população que não se encaixava nas faixas que existiam até então e que ainda enfrentava dificuldades para financiar um imóvel. Com o anúncio, poderemos atender um público que hoje acaba ficando refém de taxas de juros muito altas no financiamento tradicional”, analisa.

Faixa 4 deve beneficiar até 120 mil famílias. Cerca de 13% do estoque atual da MRV se enquadra na nova categoria – e a expectativa é de aumento na velocidade das vendas. “A alta da Selic encarece o crédito imobiliário tradicional, mas o MCMV garante taxas entre 4% e 10,5% mais TR, sem impacto direto da Selic. Nas faixas mais baixas, os juros reais chegam a ser negativos, considerando a inflação atual”, explica Ely.  Hoje, cerca de 90% das vendas líquidas da empresa vêm do programa do Governo Federal.

“O mercado está reagindo positivamente. A combinação entre políticas públicas, iniciativas estaduais que complementam os subsídios e um ambiente de crédito mais acessível para a população de média renda cria um ciclo virtuoso, que movimenta a economia e reduz o déficit habitacional”, aponta.

Em 2024, a MRV teve quase 40 mil unidades vendidas, com R$ 10 bilhões em vendas líquidas – crescimento de 17,4% em relação a 2023 e de 70,3% em relação a 2022. Do total, cerca de 90% das vendas ocorreram via MCMV.

Aluguel em alta, FGTS como aliado

Enquanto o financiamento pelo MCMV oferece alguma previsibilidade, o aluguel tradicional segue pressionado. Em 2023, os reajustes médios foram de 16%, e em 2024, chegaram a 13,5% – ambos muito acima da inflação. “Quem financia um imóvel pelo MCMV paga, em muitos casos, parcelas mais baixas do que o aluguel na mesma região”, afirma Ely.

No MCMV, as taxas de juros são pré-fixadas e não variam conforme a política monetária. Para as famílias de menor renda, os juros podem, inclusive, ser negativos em termos reais. Na Faixa 1, os encargos são os mais baixos do programa, permitindo prestações que, muitas vezes, ficam abaixo do valor de mercado dos aluguéis na mesma localidade. Já nas Faixas 2 e 3, os juros variam entre 4% e 8% ao ano, acrescidos da Taxa Referencial (TR), patamar ainda bastante inferior à Selic vigente. Considerando um cenário de inflação entre 5% e 5,5%, o programa oferece, em diversos casos, taxas efetivas abaixo da inflação — um diferencial importante frente ao financiamento habitacional convencional.