Com um cenário de acomodação de preços, os imóveis novos para compra ainda não cederam em valor por causa do preço dos terrenos, do custo de mão de obra e de produção, apesar de uma demanda menor. Por outro lado, o valor dos aluguéis têm uma tendência mais forte de barateamento, já que os proprietários têm despesas mensais com condomínio e impostos, abrindo a possibilidade de uma negociação com o inquilino.
“A pessoa pode encontrar oportunidades boas de locação, pois os preços são os mesmos de dois anos atrás”, diz o diretor da Imobiliária Âncora, Luciano Novaes.
Assim, a pessoa que pretende sair da casa dos pais para morar sozinho, ou montar a sua família, tem uma boa oportunidade de segurar a compra da casa própria e optar pelo inquilinato. Em outras palavras, pagar aluguel hoje é uma opção mais rentável do que bancar o sonho da casa própria.
O gerente de mesa da Finacap DTVM, Leandro Lima, pondera que essa decisão não envolve apenas a questão financeira, pois há o fator cultural do brasileiro, que considera o imóvel um investimento seguro e que dá garantias por envolver patrimônio. “Pouca gente compra imóvel olhando apenas o resultado financeiro. Para o brasileiro, há um peso em dizer que o imóvel é dele, suplantando a lógica financeira”, diz.
Apesar disso, há argumentos – e contas – que demonstram que investir em aluguel para morar não é necessariamente “perder dinheiro” como diz o senso comum. Neste momento, a rentabilidade dos investidores de imóveis está pressionada por causa da vacância de inquilinos. Para entender a lógica, basta pensar num imóvel de R$ 400 mil. Como a rentabilidade dos imóveis no Recife estão se aproximando da média histórica de 0,5%, isso gera uma mensalidade de R$ 2 mil, ou R$ 2.400 no caso de o imóvel render 0,7%.
Para comprar um imóvel neste valor, a pessoa precisaria ter uma poupança mínima de 30%, equivalente a R$ 120 mil, e uma renda pessoal ou familiar acima de R$ 10 mil, como demonstra o simulador de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal, banco que oferece as melhores taxas para este tipo de empréstimo. No caso, os juros ficariam próximos de 9,9% ao ano (taxa efetiva com impostos, seguros e outras despesas) mais a TR. Pelos cálculos de Leandro Lima, num perfil como este, e para um financiamento de 20 anos, a primeira mensalidade não sairia por menos de R$ 3.300 e a última R$ 1.210 (no sistema SAC).
Caso estes R$ 120 mil sejam aplicados num fundo conservador de renda fixa atrelado ao CDI, a pessoa que opta pelo aluguel ainda terá uma rentabilidade sobre sua poupança, que na outra ponta pode ser encarada como um “desconto” na taxa de aluguel. “Com isso, pode ser que os R$ 100 mil que você investiu depois de algumas décadas valham mais que os R$ 400 mil do valor inicial do imóvel”, considera.
Longe das contas, Novaes argumenta que, no aluguel, a pessoa ganha mobilidade, principalmente no início da vida independente, um momento em que o futuro ainda é muito longo. “Comprando o imóvel você fica preso ao bem de raiz. Com o alguel, a pessoa tem flexibilidade, pode se mudar se não gostar do vizinho ou se arrumar um emprego em outra cidade.”
PLANEJAMENTO - Para o principal executivo da consultoria financeira Soma Invest, Marcio Neubauer, independentemente da fotografia do mercado no momento, a decisão de comprar ou alugar o imóvel onde se vai morar passa necessariamente por um planejamento. “A pessoa não deve comprar a casa própria porque está barata. Primeiro é necessário ponderar se ela cabe no seu bolso. As pessoas tomam medidas sem planejamento, pelo mito de que se você casa, precisa de casa. Temos de lembrar que a compra de um imóvel é uma dívida de longo prazo. A vida das pessoas muda muito e elas podem ficar com uma dívida muito pesada”, diz.
Segundo ele, antes de pensar na casa própria, o interessado tem de fazer o “dever de casa”. “É necessário fazer um estudo de fluxo de dinheiro. Fazer uma estimativa de quanto você estará ganhando no futuro”, comenta. “Muitas vezes você paga uma parcela que cabe no bolso hoje, mas acontece de seu pai ficar desempregado e você terá de pagar o plano de saúde dele. Fica sem dinheiro para pagar a dívida e a construtora vem e toma seu imóvel”, diz, salientando que além de ter dinheiro para pagar as parcelas é necessário ter fôlego para montar um fundo de reserva.
Neubauer desconstrói também a ideia de que é possível especular com o imóvel ao longo do tempo, já que ele vai valorizar, e também sobre a ideia de que é possível alugar e tirar uma renda. “Se a pessoa não alugar vai ter de pagar condomínio, IPTU e a parcela do banco. Quantas pessoas estão com imóveis vazios pagando isso tudo? Por isso é necessário planejar para não perder dinheiro em vez de ganhar”.
O especialista também faz uma conta simples sobre a destinação de poupança. “Hoje a Selic está em 11%. Eu posso colocar R$ 100 mil e ter R$ 111 mil ao final de um ano sem fazer esforço. Há outras aplicações como LCI que também são interessantes e isentas de imposto de renda. Já o aluguel te dá 0,5% (6,17% ao ano) enquanto o banco te paga 11% (ao ano). Vale a pena ser inquilino neste momento de hoje, pois os aluguéis estão mais baratos em relação ao patrimônio que gera esse aluguel”, considera.
Luciano Novaes, da Imobiliária Âncora, salienta que por questões culturais o brasileiro não gosta de morar de aluguel. “Dados do IBGE mostram que 17,5% das residências no Brasil são locadas e 82,3% são próprias. Em países como França e Holanda o percentual de quem aluga é de mais de 50%, ou seja há um equilíbrio. Nesses locais a compra está mais distribuída entre os investidores”, comentou.
