O leilão do Edifício Holiday, icônico prédio de uso misto (residencial e comercial) na Zona Sul do Recife, chamou atenção por um detalhe: a proibição de demolição da construção de 17 pavimentos. Sem a presença de grandes construtoras, o arremate se deu por R$ 21,5 milhões, sob a tutela do desenvolvimento de um projeto de retrofit, que consiste na revitalização do edifício, o que inclui fachada e reformas estruturais, sem descaracterização por completo da área construída.
A modalidade, por sinal, está em alta em todo o País, com mais projetos no Recife, incentivos do poder público e entrada de grandes bancos como a Caixa e o Banco do Nordeste, numa ação que congrega inclusive um caminho para a revitalização de centros urbanos degradados.
No caso do Holiday, em meio a tantos problemas estruturais, a questão do retrofit se tornou um limitador do interesse de investidores do setor imobiliário, mas nem todos os casos são assim. "Este tipo de retrofit não é muito típico de uma empresa incorporação imobiliária. No Brasil afora as empresas que estão se destacando no setor são empresas especializadas nisso. O movimento local aqui na nossa cidade me parece ainda algo tipo uma diversificação/ experimentação de um novo modelo de negócio", explica o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Rafael Simões.
A nível nacional, Citas, o fundo Lion Partners e a Somauma são exemplos de grupos que apostam no segmento, sobretudo para construções com vocação para hoteleira/short stay, com locação por temporada - tendência que deve ser o destino do Holiday, comprado pela DG IV Ltda.
Na Avenida Boa Viagem, também na Zona Sul do Recife, um dos metros quadrados mais caros da cidade, construtoras como Moura Dubeux (MD) e Rio Ave são as que têm demandado projetos de revitalização de prédios antigos, desenvolvendo empreendimentos imobiliários arrojados.
O antigo Palace Hotel foi a oportunidade perfeita para a MD voltar a lançar um empreendimento na Avenida Boa Viagem após oito anos. A escassez de terrenos na região abriu espaço para o retrofit do prédio, que se torna o Novo Lucsim, transformando-se em um moderno imóvel com metragens de 28 a 157 m², 171 unidades habitacionais e um Valor Geral de Vendas (VGV) bruto de R$ 150 milhões.
Na mesma avenida, a Rio Ave também dá forma ao seu primeiro projeto de retrofit no Recife, o Vivant Residence, que redefine a identidade do emblemático Recife Praia Hotel, erguido na década de 80, em Boa Viagem. O projeto inovador transformou o edifício em uma moderna e completa estrutura residencial, com serviços, reunindo 208 apartamentos (28m² a 86m²), com VGV de R$ 160,2 milhões. A técnica construtiva busca preservar os elementos originais e arquitetônicos do prédio.
O PRIMEIRO RETROFIT DE PERNAMBUCO
O retrofit também tem sido uma saída para as grandes cidades conseguirem tirar do ostracismo as suas regiões centrais, que perdem moradores e convivem com imóveis velhos e abnegados pelos proprietários. As instalações do antigo Moinho Recife, com mais de 100 anos de história arquitetônica, transformaram-se num projeto de referência internacional.
O Moinho Recife Business & Life, considerado o primeiro projeto de retrofit do Estado, é um complexo empresarial multiuso, com área privativa total de mais de 52 mil metros quadrados, dos quais 16,7 mil metros quadrados são dedicados à área corporativa. Distribuídas em três blocos, as plantas corporativas tanto podem ter independência de funcionamento (circulação vertical isolada), como integração horizontal, possibilitando uma laje de até 2,6 mil metros quadrados para empresas.
O espaço também abrigará o residencial Silo 240, com oito pavimentos-padrão, e o Silo 215, com onze pavimentos-padrão, funcionam em regime de condomínio fechado. São 253 unidades, sendo duas lojas e 251 apartamentos tipo estúdio, de um e dois quartos, com metragens que variam de 19,9 metros quadrados a 68 metros quadrados.
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INCENTIVO PARA HOTELARIA
Aliada ao impulsionamento desses investimentos, a Prefeitura do Recife tenta incentivar a técnica de retrofit para revitalizar o bairro do Recife, e suas adjacências, repleto de prédios antigos em decadência. No ano passado, um primeiro passo foi dado com o Decreto municipal nº 37.668/2024, que regulamenta a redução de alíquota do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) para o setor hoteleiro em funcionamento na cidade. A redução, instituída através da Lei Municipal nº 19.148/2023, a partir de agora, tornou o benefício mais acessível e transparente ao setor, com regras para acesso e utilização, na chamada Lei do Retrofit.
A legislação prevê uma redução de até 60% na alíquota do ISSQN, autorizando a redução a 2,05%, 3% ou 4%. Atualmente, incide sobre o setor de hotelaria a alíquota de 5%. A alíquota aplicável para o ISSQN de 2,05% poderá ser acessada nos casos de investimento em ampliação; 3%, nos casos de investimento em manutenção; e 4%, nos casos de investimento em modernização.
PROMESSAS A SEREM CUMPRIDAS
Mas, para além do setor hoteleiro, a cidade ainda precisa apresentar aos construtores a concretização de promessas feitas ainda durante a campanha à reeleição do prefeito João Campos (PSB). O prefeito propôs a remissão de dívidas de imóveis situados no Centro no ato de compra, venda ou emissão de alvará, desde que passem por um processo de reforma ou restauração.
Outra promessa, ainda mais esperada pelo setor, é a de crédito para a recuperação de imóveis no Centro. Na prática, será possível receber um incentivo para aumento da área para construir em terrenos que estejam situados em regiões mais demandadas do município, a partir do investimento feito na recuperação de imóveis localizados no Centro, estimulando a construção civil em áreas com viabilidade econômica ao mesmo tempo em que promove a revitalização dos edifícios atualmente degradados. Mas a medida segue sem prazo para execução.
Há a expectativa de que a nova Lei de Ocupação do Solo, que deve ser apresentada pelo Executivo neste primeiro semestre de 2025, já preveja a bonificação que será concedida para empreendimentos habitacionais desenvolvidos no Recife Antigo, garantindo que, para cada metro quadrado construído na região, haja uma bonificação de mais metros quadrados a serem construídos além do que o atualmente é liberado em outras distintas regiões de interesse do incorporador.
Em São Paulo, por exemplo, a requalificação do Centro já conta com o Programa Requalifica Centro, responsável por gerar incentivos fiscais à requalificação, como remissão dos créditos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); isenção do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) nos três primeiros anos a partir da emissão do respectivo certificado de conclusão da requalificação; aplicação de alíquotas progressivas, em frações iguais, para o IPTU, pelo prazo de cinco anos; redução para 2% na alíquota de ISS para os serviços relativos à obra de requalificação; isenção de ITBI aos imóveis objetos de requalificação e isenção de taxas municipais para instalação e funcionamento por cinco anos.
As ações são similares às adotas pela Lei do Recentro que, em menor proporção, já oferece incentivos fiscais de ITBI, ISS e IPTU para proprietários revitalizarem edificações na área central da capital pernambucana.
MAIS RECURSOS PARA RETROFIT
De olho nesse movimento, bancos já estruturaram linhas exclusivas para atender à demanda por projetos de retrofit. No Banco do Nordeste, R$ 2 bilhões do Fundo Constitucional de Financiamento do Nordeste (FNE) já estão disponíveis para reforma, requalificação e retrofit de prédios degradados, inutilizados ou subutilizados.
O financiamento traz como principal benefício a possibilidade de financiamentos com prazos de até 12 anos e até quatro anos de carência. Dependendo do porte da empresa e da localização do empreendimento, o crédito pode cobrir de 50% a 100% do valor do investimento. Além disso, projetos que envolvam parcerias público-privadas (PPPs) e coliving (habitação compartilhada) também podem ser contemplados, facilitando o retorno da população a esses espaços e reduzindo o déficit habitacional.
A Caixa Econômica Federal também tem reforçado seu posicionamento estratégico em relação à sua linha de crédito para retrofit. "A Caixa já possui alguns contratos firmados sob a modalidade Retrofit do Apoio à Produção em diversas regiões do Brasil. O banco reafirma seu compromisso com a revitalização urbana e a modernização dos centros urbanos, promovendo a reocupação de espaços ociosos e a transformação de edificações subutilizadas em empreendimentos que contribuam para o desenvolvimento econômico, social e sustentável das cidades brasileiras", diz a instituição em nota.
A linha foi desenvolvida para impulsionar a transformação de prédios subutilizados, promovendo a requalificação de imóveis em regiões centrais, com foco na revitalização urbana e no desenvolvimento sustentável. O público-alvo da linha de crédito para retrofit são as empresas do setor da construção civil, incluindo incorporadoras, construtoras e sociedades de Propósito Específico (SPEs).
As condições de contratação da linha de crédito são flexíveis e adaptáveis às características do projeto, contemplando prazo de construção até 36 meses; carência de 0 a 12 meses após o término da obra; amortização de 1 a 24 meses; taxas de juros definidas conforme a origem dos recursos, podendo ser FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e Recursos Livres; e cota de financiamento definida com base na capacidade de pagamento da empresa e no rating obtido na análise de crédito.