Os empreendimentos imobiliários novos dentro do programa Minha Casa Minha Vida têm recuperado a performance, mas ainda perdem espaço no Nordeste para imóveis com ticket um pouco mais alto. A faixa comercial do programa habitacional do governo federal tem ficado atrás de empreendimentos mais robustos, mesmo após ajustes promovidos pelo governo Lula.
Diante do apetite dos consumidores, as construtores têm apostado em lançamentos cuja unidade fique acima dos R$ 350 mil - valor limite para enquadramento do programa - e demonstrado resiliência suficiente para crescer mesmo fora das amarras do MCMV.
Em todo o País, o mercado imobiliário registrou aumento de 17,9% nas vendas de unidades residenciais novas entre abril e junho de 2024 frente ao mesmo período de 2023, segundo os dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic). Somente as vendas do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) subiram 46% na mesma comparação entre os dois trimestres - demonstrando a vitalidade do programa em outras regiões do País.
No Nordeste, o resultado também tem sido de crescimento, mas não o suficiente para colocar o programa à frente dos demais padrões. Os lançamentos, com exceção do MCMV, representaram 53% no último trimestre, assim como as vendas sem o Minha Casa Minha Vida também ficaram no mesmo patamar, representando a maioria das unidades na região.
Isso não simboliza um mal momento para o setor da construção, que tem avançado significativamente em lançamentos e vendas, reequilibrando a oferta de empreendimentos em todos os seus segmentos sem ancoragem no programa federal. Mas para a população de menor renda pode simbolizar, a longo prazo, menos chances de acesso subsidiados e com taxa de juros mais acessíveis.
O resultado não quer dizer que haja dificuldades no programa habitacional. Ele continua a crescer, só não no mesmo ritmo que já foi visto em outros anos. Inclusive, o resultado do último trimestre é bem melhor do que o mesmo trimestre de 2023, quando o MCMV representava, respectivamente, 29% e 35% dos lançamentos e vendas no Nordeste.
Uma série de mudanças no programa têm sido feitas pelo governo federal para estimular o mercado dentro do programa. A última delas foi a correção das faixas de renda mensal familiar bruta para quem quer adquirir um imóvel. Na faixa 1, com 95% de subsídios, o limite de renda passou de R$ 2.640 para R$ 2.850 (imóveis urbanos). Já na faixa 2 (subsídio de até R$ 55 mil), o limite agora é de R$ 4.700. Na faixa 3, o governo propôs o acesso a quem tem renda a partir de 4.700,01 até R$ 8 mil. Antes o valor mínimo era de R$ 4.400,01.
O governo também limitou o percentual de financiamento na Faixa 3 a 50% do valor do imóvel, no caso de empreendimentos usados no Sul e no Sudeste. No restante do País, a cota passou a ser de 70%. Antes, os percentuais eram 70% a 75% no Sul e no Sudeste e de 80% em outras regiões. O valor do imóvel usado no programa também baixou, saindo de R$ 350 mil para R$ 270 mil na faixa 3 do programa.
"O que a gente percebe é que o mercado está numa fase de crescimento, em que se mantendo a disponibilidade dos recursos que já estão sendo mantidos, no caso do FGTS e aplicações de poupança, mesmo que com menor disponibilidade, o juros da taxa Selic mantendo patamar - que é o que se espera -, com inflação controlada e emprego em alta, normalmente o mercado cresce com esse ambiente de negócios", explica o presidente da Cbic, Renato Correia.
PERNAMBUCO PODE ESTIMULAR FAIXAS COMERCIAIS
A secretária de Habitação do Estado, Simone Nunes, que coordena em Pernambuco o programa Morar Bem, lançado em setembro de 2023, já adiantou que a parte estadual de subsídio pode crescer para estimular o mercado.
“Em 2024 já tivemos o programa Morar Bem rodando em voo de cruzeiro, sem nenhuma intercorrência, mas continuamos estudando, o programa não é estático. Em breve a governadora Raquel Lyra deve apresentar alguns incrementos que vão ao encontro da expectativa do mercado”, disse ela em apresentação de dados do setor por parte da Ademi-PE.
O programa oferece atualmente o pagamento da entrada de imóveis, até R$ 20 mil, para a população com renda de R$ 2.640 que tenham interesse em comprar imóveis de até R$ 190 mil enquadrados no MCMV. O teto do programa, no entanto, tem se tornado uma trava e impedido mais contratações. Construtores têm defendido a ampliação desse teto, podendo alcançar, por exemplo, empreendimentos na faixa dos R$ 250 mil.
RESULTADOS DO SEGUNDO TRIMESTRE EM TODO O PAÍS
Somente no segmento do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), foram 39.332 vendas no 2º trimestre de 2024, contra 26.935 no 2º trimestre de 2023 – alta de 46%. A participação do MCMV no volume vendas passou de 34% para 42%. O MCMV também teve aumento expressivo de 86,7% no número de lançamentos no 2º trimestre de 2024 – 44.764 novos imóveis colocados no mercado –, na comparação com o 2º trimestre de 2023 (23.979 imóveis lançados). A participação do MCMV no volume de lançamentos passou de 31% para 53% na comparação no período.
“Os resultados mostram o acerto das medidas de 2023, que começam a surtir efeito”, explica Celso Petrucci, conselheiro da CBIC e coordenador da pesquisa.
Para a CBIC, o mercado vem respondendo desde os avanços promovidos no programa MCMV. “Quando o governo acerta os parâmetros do Minha Casa, Minha Vida nós vemos as vendas crescendo rapidamente. Leva um ano para mudar de patamar, o setor é de resultados de médio e longo prazo. Você toma uma decisão agora e o efeito acontece paulatinamente”, avalia Renato Correia.
“O mercado pode lançar, pois estamos em um nível muito baixo de oferta em geral no País”, acrescentou o presidente da CBIC.
Os dois executivos destacaram a preocupação da entidade com a destinação de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), importante fonte de financiamento para o programa, para outras finalidades, como o empréstimo consignado e o saque-aniversário. “Nós observamos o orçamento do FGTS sair de R$ 117 bilhões para R$ 140 bilhões e nos preocupa muito”, afirmou Renato Correia.